認知症対策に法人化を提案してみませんか

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認知症が社会的な問題となっており、土地を持つお客様がどのような問題点を抱えることになるかお考えになったことはございますか。
認知症対策を含む相続税の節税のため、どのような対策を行えばよいか、相続の専門家である木下勇人講師にご解説頂いたDVD「不動産法人化スキームの疑問を解説!」の一部をご紹介いたします。

1.認知症における問題点

お客様が突然、認知症となってしまい、前日のことを覚えていないということはありうることです。
なってみないとわからないことですが、なってみて対策をしておけばよかったと思われる方が多くいらっしゃいます。
認知症の問題点としてはお客様が抱える問題は介護だけではなく、物件に関する契約の履行が不可能となってしまい、今持っている物件を処理ができなくなってしまうことが問題になるのです。

認知症重度の場合には意思疎通ができない、つまり意思能力なしとみなされて、契約事ができないことになってしまいます。
普通に物の売り買いが出来なくなってしまうだけでなく、贈与の届け出や遺言書の作成もできなくなってしまいます。

例えば60~65歳で若年性認知症になってしまった場合、相続されるまでの20~30年の間、物件が塩漬けになることがありうるわけです。

認知症になることで起きる4つの問題点を説明いたします。

1-1.(大規模)修繕・管理ができない

収益性がある物件であれば当然、修繕・管理をする必要がでてきます。
そのためには修繕・管理の発注をしなければなりません。
しかし、発注するということは相手との契約関係になり、管理者が認知症となってしまった場合契約ができないため、修繕・管理を行うことが出来なくなってしまいます。

1-2.収益物件の建築・建替ができない

認知症である以上、更地に建物を建てる契約を建築屋とはできません。
もし、契約ができたとしても所有者が意思決定のできない方の場合、銀行が融資を出来ないため、やはり建築は不可能となります。
古くなった収益物件を更地にして建替えたいとなった場合、取り壊してしまうことはできるかもしれませんが、最終的には建築することになるので銀行からの融資は同様に受けられません。

1-3.物件売却・買換ができない

相続する前に今、現金化したほうがより多く利益を得られるとなった場合、売りたくても持ち主が認知症になってしまった場合は、売る権限がないため相続されるまで塩漬けの物件となってしまいます。

同様に地方の物件を売って、都心部の物件に買い換えるなどと言った契約ができなくなります。

1-4.親(祖父)の土地上に子(孫)のマイホーム建築はできない

税理士の先生方でも見落としがちな例示となります

地方にお住まいの方で土地も売らず、家も何も建てていない土地を持っている方がいる場合があります。
その理由はお孫さんがマイホームを建てられるように土地を残しているためです。

いざ、お孫さんがマイホームを建てるとなった場合、住宅ローンを使うことになると思います。
住宅ローンを組む流れとしては、まず土地を抵当に出して、建物の表示保存登記が済んだら建物に抵当に入れて住宅ローンを組むことになるのが一般的な流れです。
ただし、これはおじいさんが正常だった場合に成立する話になります。

しかし、おじいさんが認知症となってしまっていた場合、土地を抵当に出す意思決定ができません。
もし、家を建てる場合は現金で一括払いする方法しかないわけですが、それは現実的ではないためやはり家を建てることはできません。

そうなってしまった場合は、これまでと同様に相続されるまで土地に誰も手が出せなくなってしまいます。

2.認知症対策

2-1.民事信託

修繕・管理、建築・建替、土地を売買する権限を息子に渡しておいて、息子に全ての権限を任せるといった民事信託をされる方が多くなってきました。
これにより認知症対策は可能になります。
しかし、財産を管理する権限を息子に任せただけでは相続の節税の対策にはなりません。

2-2.法人化

土地建物の所有者が父親であった場合、父親が認知症になってしまった場合、土地建物に手を出すことができなくなってしまいます。

しかし、認知症になる前に法人化しておいて代表を息子にしておくことで、代表者が物事のすべてを決められるようになります。
これによって認知症対策に加え相続税の節税対策になりうるわけです。

土地の法人化に譲渡税が多くかかることは税理士の先生方も知るところだと思います。
しかし、民事信託と組み合わせることで認知症対策と節税対策が可能となるかもしれません。
方法は一つのことにこだわるのではなく、民事信託と遺言書を組み合わせるなどケースによって様々な方法を組み合わせることで対応ができるかと思います。

本DVDでは民事信託ではなく建物の法人化をメインとして、法人化する上での疑問や不安、メリット・デメリットを相続案件1000件越えという実績を持つ木下勇人講師にご解説いただきます。

本DVDでは上記以外にも次のような項目を学べます。

  • 会社活用の全体スキーム図
  • 法人化シミュレーション
  • 確定申告時期だからこそ法人化提案のチャンス
  • 争続対策(法人化+α)
  • 借入金の金利見直し提案
  • 経費・その他追加コスト
  • 会社活用のための会社形態
  • 法人化のメリット・デメリット
  • 法人化のメリットを享受できる所得規模とは?
  • 法人化の節税メリット1~6
  • 法人化の弱点
  • 法人設立にあたっての留意点1、2
  • 収益物件(建物)をどのように法人へ移転するか?
  • 法人から個人へは、いくらの地代を払えばよいか?
  • 法人設立にあたっての留意点(利用する会社形態)
  • ファイナンスでの留意事項
  • 法人化後にお客様に提案できる事項!
  • 法人化以外の提案事項
  • 小規模企業共済の優位性
  • 相続税の非課税規定
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