相続税のこと

青空駐車場を営んでいる場合の相続税の節税対策

【説例の前提条件】 推定被相続人の財産の不動産はマンション1室(敷地権割合1/20)と青空駐車場があります。 青空駐車場は、あまり手入れしていないため、雑草が所々生えています。 土地には建物を建てる予定はありません。 その土地は、整地に近いため、建物を建てる以外に、土地の評価を下げる要因を見つけることができません。 1. 青空駐車場の評価方法の概要 青空駐車場の相続税評……

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戸建ての賃貸不動産の相続税評価(相続発生時点に賃借人がいるかどうか)

【説例の前提条件】 推定被相続人の不動産は、自宅と古い戸建て賃貸の2つです。 しかし、戸建て賃貸は現在空き家となり1年経ちました。 いつ賃借人が入居してくるか未定です。 1. 戸建ての賃貸不動産の評価方法の概要 戸建ての賃貸不動産は、推定被相続人の相続開始日において賃貸人がいるかどうかが評価の分かれ目になります。 賃借人がいれば、土地は貸家建付地として扱い、自用地評……

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二世帯住宅に住んでいる場合の小規模宅地等の特例の適用

【説例の前提条件】 被相続人の敷地に二世帯住宅を建て、推定被相続人Aと長男Bの家族が居住する予定です。 設計では建物内部では行き来はできませんが、一階部分はAと配偶者が、二階部分はB世帯がそれぞれ居住する予定です。 登記を共有登記にするか、区分所有登記にするかを検討中です。 1. 二世帯住宅と税の概要 二世帯住宅は、外見は1つの建物を二世帯で使用し、各世帯がそれぞれキッチンや……

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配偶者に二次相続発生時は、小規模宅地等の特例を適用可能な相続人と共有で相続するとお得

【説例の前提条件】 被相続人Aの自宅敷地であった土地甲の地積は660㎡(9,900万円・小規模宅地等の特例の適用前)です。 被相続人と共に自宅に居住しているのは被相続人の妻Bと長男Cの家族で、今後も同居及び居住を継続する予定です。 また、その他の財産は10,000万円です。 なお、小規模宅地等の特例を使う前の評価額に基づき、法定相続分で遺産分割をすることが決まっています。 1……

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小規模宅地等の特例や抵当権で債務が付いている不動産は2割加算対象者が承継した方が得

【説例の前提条件】 被相続人Aの相続財産は、土地甲と土地乙、そして各土地には賃貸アパートが建っており、土地乙にある賃貸アパートには抵当権が付いており債務額は7,000万円です。このほか金融資産は1億円です。 相続人は長男Bと長男の子である孫養子Cの二人で、土地甲は長男Bが相続し、土地乙は孫養子Cが相続することとなっています。不動産賃貸業は相続税申告期限後も継続します。 1. 2割……

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小規模宅地等の特例を、配偶者以外の相続人で適用する方が良い場合

【説例の前提条件】 被相続人Aの不動産は下記のとおりです。相続人は妻Bと長男Cです。土地甲は妻B、土地乙は長男C、それ以外の財産は法定相続割合で分割することになっています。土地甲は居住用宅地等として、土地乙は貸付事業用として、それぞれ小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。 (不動産) (不動産以外の財産) 相続税評価額 1億円 1. 小規模宅地等の特例の概要 ……

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農地を路線価評価と倍率評価に分けて取得する場合の相続税評価

市街化区域内にある農地(田)2筆500㎡は、路線価地域と倍率地域の境界にありました。農地甲を長男A、農地乙を二男Bが相続した場合の評価方法はどうなりますか。 1. 農地を路線価評価と倍率評価に分けて取得する場合の評価方法の概要 農地の評価は、1枚の農地ごとに評価します。ただし、市街地農地、市街地周辺農地、生産緑地については、それぞれの利用単位となる一団の農地を一つの評価単位とします(評……

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市街地農地を分割して取得した場合の相続税評価方法

市街化区域内にある農地(田)1,500㎡2筆を相続人である長男Aと次男Bの2人が相続するに当たり、農地甲と農地乙に分割して、それぞれ取得することとしました。農地は、道路より2メートル低くなっています。 1. 分割して取得した市街地農地の評価方法の概要 農地の評価は、原則として1枚の農地ごとに評価します。ただし、市街地農地、市街地周辺農地、生産緑地については、それぞれの利用単位となる一団……

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角地や二方路線に所在する土地を分筆して取得した場合の相続税評価

被相続人が青空駐車場として使用していた角地にある土地を下図のように分筆して、長男Aと次男Bが取得することになりました。 分筆した土地はどちらも建物を建てるのに十分な広さです。 1. 角地や二方路線に所在する土地を分筆して取得した場合の評価方法の概要 原則として、土地は利用単位ごとに1画地として評価します。 しかし、被相続人が土地を1利用単位として使用していたとしても、1画地の土……

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縄縮みしている土地の相続税評価

評価対象地の中に、公図が不正確で登記簿上の地積が現況より明らかに小さいものがあります。財産評価のときに用いる地積はどうすればよいですか? 1.語意の定義 1-1. 縄伸び、縄縮み 実測した土地の面積が、登記簿に記載された登記地積より小さいことを縄縮み、大きいことを縄伸びといいます。これは明治時代の測量技術の未熟さや、租税負担逃れ等が発生原因となっています。 このため、先祖代……

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庭内神し(ていないしんし)の敷地の相続税評価

現地調査の結果、評価対象地の敷地内に、ご神体をまつる祠(ほこら)があることが分かりました。 ※「庭内神し」とは、一般に、屋敷内にある神の社や祠といったご神体をまつり日常礼拝の用に供しているものをいい、ご神体とは不動尊、地蔵尊、道祖神、庚申塔、稲荷等で特定の者又は地域住民等の信仰の対象とされているものをいいます。 1.庭内神しのある敷地の相続税評価にあたっての留意点 1-1. 非課税と……

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路線価の高い道路の影響が僅少である土地の宅地

駅前の幹線道路沿いには商業用ビルが立ち並び、そのビルの後ろ側に評価対象地であるマンションがありました。 マンションの正面エントランスはわき道に面していますが、幹線道路側にも幅1.5mくらいの出入りが出来るような通路がありました。 幹線道路の路線価は2,000千円、正面エントランスがあるわき道の路線価は400千円です。この宅地の正面路線は、幹線道路の2,000千円と考えて評価するのでしょうか。 ……

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一団の宅地の上に複数の賃貸アパートが存在している場合

 被相続人は、一筆の土地(普通住宅地区に所在)の上に2棟の賃貸アパートを所有しています。このような場合の土地の相続税評価はどうなるのでしょうか。 1. 一団の宅地の上に複数の賃貸アパートが存在している場合の評価にあたっての留意点 1-1. 宅地の評価単位の基本 相続税の宅地の評価単位は、その宅地を自分で使用しているか、他人に貸しているかによって分かれます。例えば、同敷地内……

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空室がある賃貸アパート敷地の評価(一時的な空室の定義)

相続開始時点において、被相続人の所有する賃貸アパートの一室が空室となっており、空室期間3ヶ月経過後に新たに賃貸借契約が締結されました。 1. 空室がある賃貸アパート敷地の評価にあたっての留意点 賃貸アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室である部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」場合には、実際に賃貸されているもの……

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貸駐車場の施設を設置した者が駐車場利用者である場合

 駐車場として利用している土地の上に、借主が費用を負担して立体駐車場設備を建築しています。この設備は堅固な構築物であり、賃貸借契約時に一定額の権利金を受け取っていることが分かりました。 1. 貸駐車場の施設を設置した者が駐車場利用者である場合の評価方法の概要  貸駐車場として利用している場合には、その土地の自用地としての価額により評価します。ただし、車庫などの施設を駐車場の利用者の……

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道路よりも高い位置又は低い位置にある宅地

 現地調査の結果、評価対象地が周囲の宅地と比較して約2メートル高い場所にあることが分かりました。  道路と対象地を結ぶ斜面には階段が設置されており、居住者は上り下りして道路を利用しています。 1. 道路よりも高い位置又は低い位置にある宅地の評価方法の概要  財産評価基本通達上に、対象地が道路よりも高い位置又は低い位置にある宅地の取り扱いについて明確な定めはありません。しかし、……

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高圧電線が上空を通過している土地についての評価減

月極駐車場として利用している評価対象地に隣接して高圧電線の鉄塔が所在しており、西側上空に高圧電線が南北に渡り架設されています。 土地の登記簿謄本を確認すると地役権が設定されていることが確認でき、地役権の効果の及ぶ範囲では建築物の建築は一切できないことが判明しました。 なお、広大地評価の要件は満たしています。 1. 高圧電線が上空を通過している土地の評価方法の概要  地役権が……

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利用価値が著しく低下している宅地の評価

 評価対象地Aの周辺は近年、公共事業の開発が進み鉄道路線と幹線道路が開通しました。それに伴い交通量が激増し一日中騒音と震動が激しく、Aの付近にある他の宅地B及びCの利用状況から見て利用価値が著しく低下していると認められます。  なお、路線価には騒音・震動による影響は考慮されていません。 1. 利用価値が著しく低下している宅地の評価方法の概要 以下の①~④に掲げると……

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道路との間に水路や河川がある土地の評価

 自宅として利用している評価対象地と建築基準法第42条に規定する道路との間に水路があり、幅5mの橋が架かっています。  この水路は市区町村が管理しており、建築計画概要書を確認すると、市区町村から橋の部分に係る水路の占用許可を得ていることが判明しました。 1.道路との間に水路や川がある土地の評価方法の概要  水路や河川を隔てて土地がある場合、評価対象地が接道義務を満たしているも……

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がけ地がある宅地の相続税評価

 評価対象地(自宅敷地、普通住宅地区に所在)は、建物の背後と側面が崖(がけ)になっています。  がけ地部分は、その部分を単独で山林や雑種地として評価単位を分けられるものではなく、あくまで宅地の一部と判断できます。  がけ地部分の斜度が45度以上の急斜面なので、通常の用途には使用できません。 1.がけ地がある宅地の評価方法の概要  通常の用途に供することができないと認められる……

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賃貸アパートに隣接する駐車場敷地の相続税評価

 土地700㎡を所有(普通住宅地区に所在)しており、400㎡をアパート建物敷地として、残りの300㎡を駐車場として利用しています。  アパートの契約書を確認したところ、アパートは全8室中6室が課税時期において入居中でした(各独立部分の床面積の合計:160㎡、課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計:120㎡)。  また、賃貸借契約書上では隣接する駐車場の利用契約も一体とな……

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旗竿地の土地の相続税評価方法

自宅として利用している評価対象地は、下図のような、いわゆる旗竿地です。 そのため、自宅に入るためには、路線価に面している4mの敷地を通ることになります。なお、広大地には該当しません。 1.旗竿地の評価方法の概要  旗竿地は通路となる敷地があるので、一般の宅地に比べて奥行が長くなり、奥行価格補正率が1.00未満になることが多いので評価減が可能です。  これだけでも十分評価額を……

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宅地の一部が道路に接している場合の相続税評価

評価対象地(普通住宅地区に所在)は、以下の図のとおり道路に対して宅地の一部が接しています。この場合、土地の評価計算に影響はありますか。 1. 一部が道路に接している宅地の評価方法の概要  正面と側方そして裏面に路線がある宅地の原則的な評価計算式は以下のとおりです。 ・正面路線に接している部分A A=正面路線価×奥行価格補正率 ・側方路線に接している部分……

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土地区画整理事業中の宅地の相続税評価

評価対象地(普通住宅地区に所在)は、土地区画整理事業が進行中の地域に所在しており、相続発生日時点で使用収益開始の通知は既にされていますが宅地造成は進行中の状態で、完了するまで1年半かかる見込みです。なお、区画整理事業完了後に清算金は交付されない旨を市役所にて確認がとれています。 1. 土地区画整理事業中の宅地の評価方法の概要  土地区画整理事業とは、都市整備が未発達な市街地や今……

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市街化調整区域内の雑種地の評価

評価対象地は市街化調整区域内にあり、資材置き場として利用しています。なお、この土地は市街化区域との境界付近に位置しています。 1.評価方法の概要  雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積……

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特別緑地保全地区内にある山林の評価

 被相続人が所有していた山林がありますが、その山林は特別緑地保全地区の一部であることがわかりました。  評価対象地である山林は倍率地域にあり、固定資産税評価額は1,000千円、評価倍率は15倍となっています。 1.特別緑地保全地区内にある山林の評価方法の概要 1-1. 特別緑地保全地区内にある山林の評価減  都市緑地法に規定する特別緑地保全地区内にある山林は、建築物の新築や……

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生産緑地の相続税評価方法と農地等の納税猶予制度について

被相続人が所有している市街地農地は、生産緑地の指定がされていました。生産緑地である場合、一般的な宅地と比較して、その取扱いや評価方法に注意すべき点は何ですか。 1.評価の方法の概要 市街化区域内にある農地が生産緑地に指定されると、告示の日から30年間は原則として建築物の建築、宅地の造成等はできないとされています(生産緑地法8)。 このような生産緑地の価額は、行為制限の解除の前提となってい……

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財産評価基本通達によらず不動産鑑定評価で申告できる場合

 所有している自宅敷地の後ろ半分が急傾斜地となっており市場流通性が著しく低い状態です。路線価方式に基づいて評価すると、そのがけ地についての補正率は「0.73」となっていますが、専門業者による査定額よりも相続税評価額の方が高いと考えられます。 1. 不動産鑑定士の鑑定による評価の方法の概要  国税庁の財産評価基本通達においては、路線価方式や倍率方式といった評価方法が定められていま……

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市街地農地・市街地山林・市街地原野の相続税評価

 評価対象地は市街化区域にある農地や山林、そして原野です。路線価が付された道路よりも低い位置に所在しています。この場合の土地の評価方法はどうなりますか。 1. 市街地農地等の評価方法の概要  市街化区域にある農地、山林、原野(以下、あわせて「市街地農地等」といいます)の評価は、宅地比準方式により評価します。  宅地比準方式とは、その農地等が宅地であるとした場合の価額からその農……

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都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

 評価対象地Aは、甲市が新設道路の開設を計画している都市計画道路予定地の区域内に所在しています。課税時期において、この新設道路計画はすでに都市計画の事業決定が終了している段階です。 1. 都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の評価方法の概要  都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうち都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地……

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事例で解説!セットバック(SB)を必要とする宅地の評価

 評価対象地Aは建築基準法第42条2項に規定されている道路(道路幅員2m)に接道しています。また評価対象地Bについてはすでにセットバックが完了しています。 1. セットバックを必要とする宅地の評価方法の概要  建築基準法第42条2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について……

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農用地区域内又は市街化調整区域内に在する農業用施設用地の評価

 評価対象地Aは農用地区域内に所在しており農業用施設用地として利用されています。評価対象地周辺は開発行為や建築物の建築等による土地の利用が制限されており、その用途が農業用に限定されています。 付近の農地の1㎡当たりの固定資産税評価額 200円 農地としての評価倍率 30倍 宅地転用に要する1㎡当たりの宅地造成費 1,800円 地積 5……

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埋蔵文化財包蔵地の土地

所有する土地は、古墳が点在する地域にあります。 1. 埋蔵文化財包蔵地の土地の評価方法の概要 文化財保護法第93条では、以下のように規定されています。 土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(以下「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。)を発掘しようとする場合には、文部科学省令の定める事項を記載……

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文化財建造物である家屋又は構築物の敷地の用に供されている土地の評価

 評価対象地には、文化財保護法に規定する登録有形文化財に指定されている建物が存在します。当該法令指定後は、所有者の意思で建造物の現状を変更することはできません。それに従い、その建造物の敷地も利用が制約されます。 1. 文化財建造物の敷地の用に供されている土地の評価方法の概要  文化財建造物は、地方公共団体や各教育委員会が文化庁長官から委任を受けて、文化財建造物についての事務管理……

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広大地の評価パーフェクトガイド

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※  評価対象地は周辺の土地に比べて著しく地積が大きく、課税時期において駐車場用地として利用しています。また、近年この周辺は一戸建て住宅の開発が多く見受けられます。 1. 広大地の評価方法の概要  広大地の評価については、財……

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路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価

被相続人は評価対象地Bを所有し居住の用に供していますが、評価対象地Bは下図のように路線価が設定されていない道路のみに接道しています。 1. 路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価方法の概要  路線価地域内において、相続税、贈与税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価す……

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余剰容積率の移転をしている・移転を受けている宅地の評価方法

評価対象地は下図のようにそれぞれ建物の敷地の用に供されており、土地Aは余剰容積率を移転し、土地Bは余剰容積率の移転を受けて建物を建築しています。 なお、この地区の容積率は都市計画により400%とされています。 1. 語意の定義 「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいいます。 1-1. 余剰容積率を移転している宅地 ……

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容積率の異なる2以上の地域にわたる土地の評価方法

価対象地は、下記のように用途地域および容積率の異なる地域に所在しており、貸駐車場の敷地として事業の用に供されています。 なお、基準容積率算定における割合はA(商業地域:6/10)、B(第2種中高層住居専用地域:4/10)とされています。 1.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地評価の概要 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、財産評価基本通達15(奥行価格補正)か……

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2種類の私道の評価(評価減)について

被相続人は評価対象地A~E(普通住宅地区に所在)をすべて所有し、Cは途中で行き止まりとなっている道で、Eは南北の公道とつながり誰でも通り抜け可能な道です。 このような状況で、宅地A・Dは自用地として利用し、宅地Bは貸家敷地として利用しています。 なお、すべての宅地について建築基準法の接道義務は満たしています。 1. 私道の評価の概要 私道には、次の2つの場合があり、それぞれにつ……

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自社株式(非上場株式)に関する相続税の納税猶予制度

自社株式(非上場株式)に関する相続税の納税猶予制度

相続により中小企業の事業を承継する場合の税負担軽減制度に、相続税の納税猶予の特例があります。この特例を受けるには、特例適用の要件を満たしていることに関して経済産業大臣により認定を受けなければなりません。相続税の納税猶予の特例要件と、特例の対象となる株式数の計算方法について解説します。 1.「非上場株式等についての相続税の納税猶予の特例」とは? 「非上場株式等についての相続税の納税猶予の特例」と……

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