相続税実務

土地区画整理事業中の宅地の相続税評価

評価対象地(普通住宅地区に所在)は、土地区画整理事業が進行中の地域に所在しており、相続発生日時点で使用収益開始の通知は既にされていますが宅地造成は進行中の状態で、完了するまで1年半かかる見込みです。なお、区画整理事業完了後に清算金は交付されない旨を市役所にて確認がとれています。 1. 土地区画整理事業中の宅地の評価方法の概要  土地区画整理事業とは、都市整備が未発達な市街地や今……

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市街化調整区域内の雑種地の評価

評価対象地は市街化調整区域内にあり、資材置き場として利用しています。なお、この土地は市街化区域との境界付近に位置しています。 1.評価方法の概要  雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積……

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特別緑地保全地区内にある山林の評価

 被相続人が所有していた山林がありますが、その山林は特別緑地保全地区の一部であることがわかりました。  評価対象地である山林は倍率地域にあり、固定資産税評価額は1,000千円、評価倍率は15倍となっています。 1.特別緑地保全地区内にある山林の評価方法の概要 1-1. 特別緑地保全地区内にある山林の評価減  都市緑地法に規定する特別緑地保全地区内にある山林は、建築物の新築や……

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生産緑地の相続税評価方法と農地等の納税猶予制度について

被相続人が所有している市街地農地は、生産緑地の指定がされていました。生産緑地である場合、一般的な宅地と比較して、その取扱いや評価方法に注意すべき点は何ですか。 1.評価の方法の概要 市街化区域内にある農地が生産緑地に指定されると、告示の日から30年間は原則として建築物の建築、宅地の造成等はできないとされています(生産緑地法8)。 このような生産緑地の価額は、行為制限の解除の前提となってい……

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財産評価基本通達によらず不動産鑑定評価で申告できる場合

 所有している自宅敷地の後ろ半分が急傾斜地となっており市場流通性が著しく低い状態です。路線価方式に基づいて評価すると、そのがけ地についての補正率は「0.73」となっていますが、専門業者による査定額よりも相続税評価額の方が高いと考えられます。 1. 不動産鑑定士の鑑定による評価の方法の概要  国税庁の財産評価基本通達においては、路線価方式や倍率方式といった評価方法が定められていま……

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市街地農地・市街地山林・市街地原野の相続税評価

 評価対象地は市街化区域にある農地や山林、そして原野です。路線価が付された道路よりも低い位置に所在しています。この場合の土地の評価方法はどうなりますか。 1. 市街地農地等の評価方法の概要  市街化区域にある農地、山林、原野(以下、あわせて「市街地農地等」といいます)の評価は、宅地比準方式により評価します。  宅地比準方式とは、その農地等が宅地であるとした場合の価額からその農……

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都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

 評価対象地Aは、甲市が新設道路の開設を計画している都市計画道路予定地の区域内に所在しています。課税時期において、この新設道路計画はすでに都市計画の事業決定が終了している段階です。 1. 都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の評価方法の概要  都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうち都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地……

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事例で解説!セットバック(SB)を必要とする宅地の評価

 評価対象地Aは建築基準法第42条2項に規定されている道路(道路幅員2m)に接道しています。また評価対象地Bについてはすでにセットバックが完了しています。 1. セットバックを必要とする宅地の評価方法の概要  建築基準法第42条2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について……

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農用地区域内又は市街化調整区域内に在する農業用施設用地の評価

 評価対象地Aは農用地区域内に所在しており農業用施設用地として利用されています。評価対象地周辺は開発行為や建築物の建築等による土地の利用が制限されており、その用途が農業用に限定されています。 付近の農地の1㎡当たりの固定資産税評価額 200円 農地としての評価倍率 30倍 宅地転用に要する1㎡当たりの宅地造成費 1,800円 地積 5……

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埋蔵文化財包蔵地の土地

所有する土地は、古墳が点在する地域にあります。 1. 埋蔵文化財包蔵地の土地の評価方法の概要 文化財保護法第93条では、以下のように規定されています。 土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(以下「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。)を発掘しようとする場合には、文部科学省令の定める事項を記載……

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文化財建造物である家屋又は構築物の敷地の用に供されている土地の評価

 評価対象地には、文化財保護法に規定する登録有形文化財に指定されている建物が存在します。当該法令指定後は、所有者の意思で建造物の現状を変更することはできません。それに従い、その建造物の敷地も利用が制約されます。 1. 文化財建造物の敷地の用に供されている土地の評価方法の概要  文化財建造物は、地方公共団体や各教育委員会が文化庁長官から委任を受けて、文化財建造物についての事務管理……

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広大地の評価パーフェクトガイド

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※  評価対象地は周辺の土地に比べて著しく地積が大きく、課税時期において駐車場用地として利用しています。また、近年この周辺は一戸建て住宅の開発が多く見受けられます。 1. 広大地の評価方法の概要  広大地の評価については、財……

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路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価

被相続人は評価対象地Bを所有し居住の用に供していますが、評価対象地Bは下図のように路線価が設定されていない道路のみに接道しています。 1. 路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価方法の概要  路線価地域内において、相続税、贈与税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価す……

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余剰容積率の移転をしている・移転を受けている宅地の評価方法

評価対象地は下図のようにそれぞれ建物の敷地の用に供されており、土地Aは余剰容積率を移転し、土地Bは余剰容積率の移転を受けて建物を建築しています。 なお、この地区の容積率は都市計画により400%とされています。 1. 語意の定義 「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいいます。 1-1. 余剰容積率を移転している宅地 ……

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容積率の異なる2以上の地域にわたる土地の評価方法

価対象地は、下記のように用途地域および容積率の異なる地域に所在しており、貸駐車場の敷地として事業の用に供されています。 なお、基準容積率算定における割合はA(商業地域:6/10)、B(第2種中高層住居専用地域:4/10)とされています。 1.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地評価の概要 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、財産評価基本通達15(奥行価格補正)か……

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2種類の私道の評価(評価減)について

被相続人は評価対象地A~E(普通住宅地区に所在)をすべて所有し、Cは途中で行き止まりとなっている道で、Eは南北の公道とつながり誰でも通り抜け可能な道です。 このような状況で、宅地A・Dは自用地として利用し、宅地Bは貸家敷地として利用しています。 なお、すべての宅地について建築基準法の接道義務は満たしています。 1. 私道の評価の概要 私道には、次の2つの場合があり、それぞれにつ……

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自社株式(非上場株式)に関する相続税の納税猶予制度

自社株式(非上場株式)に関する相続税の納税猶予制度

相続により中小企業の事業を承継する場合の税負担軽減制度に、相続税の納税猶予の特例があります。この特例を受けるには、特例適用の要件を満たしていることに関して経済産業大臣により認定を受けなければなりません。相続税の納税猶予の特例要件と、特例の対象となる株式数の計算方法について解説します。 1.「非上場株式等についての相続税の納税猶予の特例」とは? 「非上場株式等についての相続税の納税猶予の特例」と……

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相続放棄した者は保険金の非課税枠規定が受けられない

相続に対して権利を放棄する相続放棄を選択した場合、当該相続の被相続人が被保険者となる死亡保険金を受取ることは可能でしょうか? 相続放棄と保険金非課税枠についてご紹介します。 1.相続放棄しても死亡保険金の受取人の地位は失われない 被相続人が保険契約者で被保険者である死亡保険金は民法上では受取人固有の財産となり、相続財産とは別の扱いとなります。 受取人固有の財産となるため、当該相続を……

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先代名義のまま放置されていた不動産を相続した場合の手続き

相続を受けた不動産が祖父母や曾祖父母などの先代名義になっている場合、どのような手続きが必要になるのか、不安を抱いてしまいますよね。 この記事では名義変更されていない不動産を相続する際に起こり得る問題点を紹介し、具体的な手続き方法をお伝えしていきます。 1.先代名義から名義変更されていない不動産の問題点 1-1.すぐに売却することができない 実家から離れて暮らしている場合、「実家の土地や……

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相続放棄した者は、債務控除→×、葬式費用→〇

相続税の計算を行う際にプラスの財産からマイナスの財産を差し引く債務控除を行います。 債務控除の対象は負債だけでなく、被相続人の葬式費用も含まれます。 相続放棄をした人が葬式費用を負担した場合、債務控除の扱いはどのようになるのでしょうか? 1.債務控除とは 相続税の算出を行う際に、相続税の課税対象価額を求める必要があります。 預貯金や有価証券、不動産などのプラスの財産から、借金等の負債……

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