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高圧電線が上空を通過している土地についての評価減

月極駐車場として利用している評価対象地に隣接して高圧電線の鉄塔が所在しており、西側上空に高圧電線が南北に渡り架設されています。 土地の登記簿謄本を確認すると地役権が設定されていることが確認でき、地役権の効果の及ぶ範囲では建築物の建築は一切できないことが判明しました。 なお、広大地評価の要件は満たしています。 1. 高圧電線が上空を通過している土地の評価方法の概要  地役権が……

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利用価値が著しく低下している宅地の評価

 評価対象地Aの周辺は近年、公共事業の開発が進み鉄道路線と幹線道路が開通しました。それに伴い交通量が激増し一日中騒音と震動が激しく、Aの付近にある他の宅地B及びCの利用状況から見て利用価値が著しく低下していると認められます。  なお、路線価には騒音・震動による影響は考慮されていません。 1. 利用価値が著しく低下している宅地の評価方法の概要 以下の①~④に掲げると……

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道路との間に水路や河川がある土地の評価

 自宅として利用している評価対象地と建築基準法第42条に規定する道路との間に水路があり、幅5mの橋が架かっています。  この水路は市区町村が管理しており、建築計画概要書を確認すると、市区町村から橋の部分に係る水路の占用許可を得ていることが判明しました。 1.道路との間に水路や川がある土地の評価方法の概要  水路や河川を隔てて土地がある場合、評価対象地が接道義務を満たしているも……

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がけ地がある宅地の相続税評価

 評価対象地(自宅敷地、普通住宅地区に所在)は、建物の背後と側面が崖(がけ)になっています。  がけ地部分は、その部分を単独で山林や雑種地として評価単位を分けられるものではなく、あくまで宅地の一部と判断できます。  がけ地部分の斜度が45度以上の急斜面なので、通常の用途には使用できません。 1.がけ地がある宅地の評価方法の概要  通常の用途に供することができないと認められる……

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賃貸アパートに隣接する駐車場敷地の相続税評価

 土地700㎡を所有(普通住宅地区に所在)しており、400㎡をアパート建物敷地として、残りの300㎡を駐車場として利用しています。  アパートの契約書を確認したところ、アパートは全8室中6室が課税時期において入居中でした(各独立部分の床面積の合計:160㎡、課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計:120㎡)。  また、賃貸借契約書上では隣接する駐車場の利用契約も一体とな……

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旗竿地の土地の相続税評価方法

自宅として利用している評価対象地は、下図のような、いわゆる旗竿地です。 そのため、自宅に入るためには、路線価に面している4mの敷地を通ることになります。なお、広大地には該当しません。 1.旗竿地の評価方法の概要  旗竿地は通路となる敷地があるので、一般の宅地に比べて奥行が長くなり、奥行価格補正率が1.00未満になることが多いので評価減が可能です。  これだけでも十分評価額を……

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宅地の一部が道路に接している場合の相続税評価

評価対象地(普通住宅地区に所在)は、以下の図のとおり道路に対して宅地の一部が接しています。この場合、土地の評価計算に影響はありますか。 1. 一部が道路に接している宅地の評価方法の概要  正面と側方そして裏面に路線がある宅地の原則的な評価計算式は以下のとおりです。 ・正面路線に接している部分A A=正面路線価×奥行価格補正率 ・側方路線に接している部分……

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土地区画整理事業中の宅地の相続税評価

評価対象地(普通住宅地区に所在)は、土地区画整理事業が進行中の地域に所在しており、相続発生日時点で使用収益開始の通知は既にされていますが宅地造成は進行中の状態で、完了するまで1年半かかる見込みです。なお、区画整理事業完了後に清算金は交付されない旨を市役所にて確認がとれています。 1. 土地区画整理事業中の宅地の評価方法の概要  土地区画整理事業とは、都市整備が未発達な市街地や今……

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市街化調整区域内の雑種地の評価

評価対象地は市街化調整区域内にあり、資材置き場として利用しています。なお、この土地は市街化区域との境界付近に位置しています。 1.評価方法の概要  雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積……

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特別緑地保全地区内にある山林の評価

 被相続人が所有していた山林がありますが、その山林は特別緑地保全地区の一部であることがわかりました。  評価対象地である山林は倍率地域にあり、固定資産税評価額は1,000千円、評価倍率は15倍となっています。 1.特別緑地保全地区内にある山林の評価方法の概要 1-1. 特別緑地保全地区内にある山林の評価減  都市緑地法に規定する特別緑地保全地区内にある山林は、建築物の新築や……

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生産緑地の相続税評価方法と農地等の納税猶予制度について

被相続人が所有している市街地農地は、生産緑地の指定がされていました。生産緑地である場合、一般的な宅地と比較して、その取扱いや評価方法に注意すべき点は何ですか。 1.評価の方法の概要 市街化区域内にある農地が生産緑地に指定されると、告示の日から30年間は原則として建築物の建築、宅地の造成等はできないとされています(生産緑地法8)。 このような生産緑地の価額は、行為制限の解除の前提となってい……

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財産評価基本通達によらず不動産鑑定評価で申告できる場合

 所有している自宅敷地の後ろ半分が急傾斜地となっており市場流通性が著しく低い状態です。路線価方式に基づいて評価すると、そのがけ地についての補正率は「0.73」となっていますが、専門業者による査定額よりも相続税評価額の方が高いと考えられます。 1. 不動産鑑定士の鑑定による評価の方法の概要  国税庁の財産評価基本通達においては、路線価方式や倍率方式といった評価方法が定められていま……

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市街地農地・市街地山林・市街地原野の相続税評価

 評価対象地は市街化区域にある農地や山林、そして原野です。路線価が付された道路よりも低い位置に所在しています。この場合の土地の評価方法はどうなりますか。 1. 市街地農地等の評価方法の概要  市街化区域にある農地、山林、原野(以下、あわせて「市街地農地等」といいます)の評価は、宅地比準方式により評価します。  宅地比準方式とは、その農地等が宅地であるとした場合の価額からその農……

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都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

 評価対象地Aは、甲市が新設道路の開設を計画している都市計画道路予定地の区域内に所在しています。課税時期において、この新設道路計画はすでに都市計画の事業決定が終了している段階です。 1. 都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の評価方法の概要  都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうち都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地……

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事例で解説!セットバック(SB)を必要とする宅地の評価

 評価対象地Aは建築基準法第42条2項に規定されている道路(道路幅員2m)に接道しています。また評価対象地Bについてはすでにセットバックが完了しています。 1. セットバックを必要とする宅地の評価方法の概要  建築基準法第42条2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について……

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農用地区域内又は市街化調整区域内に在する農業用施設用地の評価

 評価対象地Aは農用地区域内に所在しており農業用施設用地として利用されています。評価対象地周辺は開発行為や建築物の建築等による土地の利用が制限されており、その用途が農業用に限定されています。 付近の農地の1㎡当たりの固定資産税評価額 200円 農地としての評価倍率 30倍 宅地転用に要する1㎡当たりの宅地造成費 1,800円 地積 5……

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埋蔵文化財包蔵地の土地

所有する土地は、古墳が点在する地域にあります。 1. 埋蔵文化財包蔵地の土地の評価方法の概要 文化財保護法第93条では、以下のように規定されています。 土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(以下「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。)を発掘しようとする場合には、文部科学省令の定める事項を記載……

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文化財建造物である家屋又は構築物の敷地の用に供されている土地の評価

 評価対象地には、文化財保護法に規定する登録有形文化財に指定されている建物が存在します。当該法令指定後は、所有者の意思で建造物の現状を変更することはできません。それに従い、その建造物の敷地も利用が制約されます。 1. 文化財建造物の敷地の用に供されている土地の評価方法の概要  文化財建造物は、地方公共団体や各教育委員会が文化庁長官から委任を受けて、文化財建造物についての事務管理……

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広大地の評価パーフェクトガイド

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※  評価対象地は周辺の土地に比べて著しく地積が大きく、課税時期において駐車場用地として利用しています。また、近年この周辺は一戸建て住宅の開発が多く見受けられます。 1. 広大地の評価方法の概要  広大地の評価については、財……

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路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価

被相続人は評価対象地Bを所有し居住の用に供していますが、評価対象地Bは下図のように路線価が設定されていない道路のみに接道しています。 1. 路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価方法の概要  路線価地域内において、相続税、贈与税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価す……

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余剰容積率の移転をしている・移転を受けている宅地の評価方法

評価対象地は下図のようにそれぞれ建物の敷地の用に供されており、土地Aは余剰容積率を移転し、土地Bは余剰容積率の移転を受けて建物を建築しています。 なお、この地区の容積率は都市計画により400%とされています。 1. 語意の定義 「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいいます。 1-1. 余剰容積率を移転している宅地 ……

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容積率の異なる2以上の地域にわたる土地の評価方法

価対象地は、下記のように用途地域および容積率の異なる地域に所在しており、貸駐車場の敷地として事業の用に供されています。 なお、基準容積率算定における割合はA(商業地域:6/10)、B(第2種中高層住居専用地域:4/10)とされています。 1.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地評価の概要 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、財産評価基本通達15(奥行価格補正)か……

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2種類の私道の評価(評価減)について

被相続人は評価対象地A~E(普通住宅地区に所在)をすべて所有し、Cは途中で行き止まりとなっている道で、Eは南北の公道とつながり誰でも通り抜け可能な道です。 このような状況で、宅地A・Dは自用地として利用し、宅地Bは貸家敷地として利用しています。 なお、すべての宅地について建築基準法の接道義務は満たしています。 1. 私道の評価の概要 私道には、次の2つの場合があり、それぞれにつ……

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自社株式(非上場株式)に関する相続税の納税猶予制度

自社株式(非上場株式)に関する相続税の納税猶予制度

相続により中小企業の事業を承継する場合の税負担軽減制度に、相続税の納税猶予の特例があります。この特例を受けるには、特例適用の要件を満たしていることに関して経済産業大臣により認定を受けなければなりません。相続税の納税猶予の特例要件と、特例の対象となる株式数の計算方法について解説します。 1.「非上場株式等についての相続税の納税猶予の特例」とは? 「非上場株式等についての相続税の納税猶予の特例」と……

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相続放棄した者は保険金の非課税枠規定が受けられない

相続に対して権利を放棄する相続放棄を選択した場合、当該相続の被相続人が被保険者となる死亡保険金を受取ることは可能でしょうか? 相続放棄と保険金非課税枠についてご紹介します。 1.相続放棄しても死亡保険金の受取人の地位は失われない 被相続人が保険契約者で被保険者である死亡保険金は民法上では受取人固有の財産となり、相続財産とは別の扱いとなります。 受取人固有の財産となるため、当該相続を……

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先代名義のまま放置されていた不動産を相続した場合の手続き

相続を受けた不動産が祖父母や曾祖父母などの先代名義になっている場合、どのような手続きが必要になるのか、不安を抱いてしまいますよね。 この記事では名義変更されていない不動産を相続する際に起こり得る問題点を紹介し、具体的な手続き方法をお伝えしていきます。 1.先代名義から名義変更されていない不動産の問題点 1-1.すぐに売却することができない 実家から離れて暮らしている場合、「実家の土地や……

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相続放棄した者は、債務控除→×、葬式費用→〇

相続税の計算を行う際にプラスの財産からマイナスの財産を差し引く債務控除を行います。 債務控除の対象は負債だけでなく、被相続人の葬式費用も含まれます。 相続放棄をした人が葬式費用を負担した場合、債務控除の扱いはどのようになるのでしょうか? 1.債務控除とは 相続税の算出を行う際に、相続税の課税対象価額を求める必要があります。 預貯金や有価証券、不動産などのプラスの財産から、借金等の負債……

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相続財産から控除できるのは“確実な債務”のみ

相続税の課税対象を算出する際に、預貯金や不動産等のプラスの財産から債務や葬式費用などを控除することが出来ます。 これを相続税の債務控除と言います。 債務控除の対象となる債務には『確実な債務』という決まりがあります。 この確実な債務が何かを理解しておかなければ、正しい相続税の課税対象価額を算出することが出来ません。 確実な債務とは何を指すのかを確認しておきましょう。 1.相続財産か……

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保証債務・連帯債務と相続税の債務控除について

相続財産に債務がある場合、プラスの財産から債務や負債など差し引くことができます。 この債務控除は「亡くなった人の債務で、亡くなった時に存在し、確実と認められるもの」が対象となります。 亡くなった被相続人が借金の保証人や連帯債務を負っていた場合、保証債務や連帯債務は債務控除の対象となるのでしょうか? 1.保証債務とは? 保証債務とは、債務を負っている債務者がその債務を履行しない場合に、保……

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死亡日以前3年以内の贈与は無効!?相続税の3年内加算

相続税対策として生前贈与をご検討されている方も多いことと思います。 この生前贈与は贈与のタイミングを間違ってしまうと、相続税対策として有効な手段とならないケースがあります。 3年加算ルールという表現をされることがありますが、相続開始前3年以内の贈与は相続財産として相続税の課税対象価額に加算されます。 3年加算ルールの詳細、 3年以内とは具体的にいつを示すのかなどについてご紹介します……

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相続税が非課税となる祭具等の範囲

被相続人から引き継ぐ財産を相続財産と言い、相続財産には相続税が課税されます。 ただし、例外として相続税が課税されない財産があります。 今回は相続税が非課税となる財産のうち祭具等についての詳細をご紹介したいと思います。 1.祭具等(仏壇、庭内神し、位牌、仏具など)は相続税が非課税 相続とは亡くなった方の財産や財産に関した権利義務を引き継ぐことを言います。 引き継ぐ財産の中には、系譜……

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遺産分割が終わり相続税申告が終了した後に新たな財産が出てきた場合の対応方法

遺産分割協議や相続税の申告も無事終わり、ほっと一息ついたと思ったらまた新たな財産が発見された…というケースは実はよくあります。 このような時、相続人はどのように対処すればいいのでしょうか。 「新たな財産」への対応方法や、手続きの上で注意すべきポイントをご紹介します。 1.遺産分割終了後に新たな財産が出てきた場合の対応方法 新たな財産のみで再度、遺産分割協議を行う 遺産分割後に新た……

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相続人がゼロの場合は相続税の基礎控除は3,000万円

相続税には基礎控除があり、相続した財産が基礎控除以下であれば相続税は課税されません。 基礎控除は法定相続人の人数によって金額が異なります。 また、法定相続人の人数は、死亡保険金、死亡退職金の非課税枠を算出する際にとても重要です。 しかし、被相続人に法定相続人が全くいない場合、被相続人の財産は誰が受け継いで、基礎控除はどのような扱いになるのでしょうか? 1.相続税の申告の有無の判断 相……

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会社から贈られた弔慰金は相続税の課税対象となる?

弔慰金とは亡くなった方への弔いや遺されたご遺族を慰めるために贈られる金銭を言います。 弔慰金はお香典や花輪代、葬祭料という名目で支払われることもあります。 今回は、受け取った弔慰金が相続税課税対象になるのかという点についてご説明させていただきます。 1.税法上の弔慰金の扱い 弔慰金は被相続人が所有していた財産ではありませんので、相続財産に含まれることはありません。 そのため、原則とし……

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代襲相続人が養子であった場合の相続人の数と法定相続分

相続税対策として孫を養子に迎え入れているという方もいらっしゃると思います。 このようなケースでは、状況によっては二重相続資格者に該当することがあります。 今回は、孫が被相続人の養子と子の代襲相続人の二重身分であった場合の法定相続人の数え方や法定相続分の考え方についてご紹介します。 1.代襲相続人が被相続人の養子である(二重身分)場合 代襲相続人が被相続人の養子である場合とは、以下のよう……

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3年内加算の贈与財産から相続税の債務控除はできない

相続開始前、3年以内に行われた贈与は贈与が無かったことになり、その贈与財産は相続財産にふくまれてしまうことをご存知ですか? また、相続財産に含まれることになった贈与財産は債務控除の対象とならないのです。 3年内加算の贈与財産と債務控除の関係について詳しくご紹介します。 1.3年内加算の贈与財産とは!? 贈与とは生きている人から生きている人への財産の無償移転を言い、渡される財産には贈……

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相続税の計算で控除できる葬式費用

葬式費用は被相続人の死亡に伴う必然的出費ということから、相続財産そのものが担っている負担ということを考慮されています。 そのため、相続財産から控除することが可能です。 しかし、葬式の様式等に関しては一律ではないという点から、控除できる範囲と出来ない範囲が定められています。 具体的に葬式費用として控除できるもの、できないものをご説明します。 1.相続税の計算で葬式費用が控除できる ……

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共有持分の放棄と課税関係、放棄と贈与の違いとは?

ご夫婦で共同でご自宅を建築、建築資金を半分づつ負担した場合など その建築物に所有権はご夫婦の共有財産となり、共有持分はそれぞれ1/2づつとなります。 このように複数の人が同じ財産を所有している状態で、それぞれが持つ持分を共有持分と言います。 ご自宅の建築資金以外にも相続によって共有持分が発生するというケースもあります。 相続した共有持分を放棄することはできるのでしょうか? 共有持分の……

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死亡保険金とともに受け取った剰余金(配当、前納保険料)の相続税法上の扱い

被相続人が契約者となっている死亡保険金は、相続税法上「みなし相続財産」となり相続税の課税対象となります。 死亡保険金そのものは、相続税の課税対象となりますが、付随して支払われることのある剰余金はみなし相続財産となるのでしょうか? 今回は、死亡保険金と一緒に剰余金を受け取った場合の扱いについてご説明します。 1.死亡保険金とともに受けとる剰余金は非課税の対象 死亡保険金はその契約の方法に……

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遺産分割3つの方法 ~代償分割の課税価格について~

相続財産を相続人で分割する際の分割方法は、個々の相続財産をそれぞれ共同相続人に分配する現物分割が一般的です。 しかし、遺産分割を行う方法は現物分割の他にも代償分割や換価分割といった方法があります。 今回は、代償分割によって相続財産を分割した際の相続税の課税価格の算出方法をご説明します。 1.遺産分割3つの方法 まず、遺産分割の方法を簡単にご説明します。 1-1.現物分割 ……

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