市街地農地を分割して取得した場合の相続税評価方法

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市街化区域内にある農地(田)1,500㎡2筆を相続人である長男Aと次男Bの2人が相続するに当たり、農地甲と農地乙に分割して、それぞれ取得することとしました。農地は、道路より2メートル低くなっています。

1. 分割して取得した市街地農地の評価方法の概要

農地の評価は、原則として1枚の農地ごとに評価します。ただし、市街地農地、市街地周辺農地、生産緑地については、それぞれの利用単位となる一団の農地を評価単位とします。したがって、農地甲、農地乙を長男A一人が取得した場合は、耕作の単位ではなく農地甲と農地乙を合わせた農地を1つの利用単位として評価することとなります。

しかし、農地甲を長男A、農地乙を次男Bがそれぞれ取得した場合、農地甲、農地乙は取得者ごとに評価します。

市街地農地の評価額は、農地を宅地として評価し、その評価額から宅地造成費を控除した金額となります。したがって、宅地造成費が大きければ大きいほど評価が低くなります。

宅地造成費の中でも擁壁を構築する工事費用としての「士止費」が一番高く、東京都では擁壁面積1平方メートル当たり50,500円(平成27年分)と定められています。(大阪府は1平方メートル当たり46,700円(平成27年分)です。)

長男Aが一人で農地甲、農地乙を相続した場合の士止費は、a-b(30m)、b-c(50m)、c-d(30m)が考えられます。しかし、農地甲を長男A、農地乙を次男Bがそれぞれ取得した場合、a-b(30m)、b-c(50m)、c-d(30m)に加えて、e-f(30m)を2回分控除することができます。これにより評価減が見込めます。

 

2. 広大地評価の検討

一般的に、農地の地積はその地域における標準的な宅地の面積に比べて大きい場合が多く、広大地の評価ができる可能性があります。したがって、相続人が分割取得して評価を減額するよりも、共有名義にして広大地として評価する方が、評価額が低くなる可能性がありますので必ず検討しましょう。なお、広大地評価を行った場合は、宅地造成費を控除することはできません。

 

3. 説例の評価計算

A.農地甲の評価額

①200,000円×0.98(奥行価格補正率)=196,000円

②宅地造成費の計算(平成27年分の東京都を参照)

③評価額 (①-②)×750㎡=130,390,500円

B.農地乙の評価額

A.と同様に評価する⇒130,390,500円

C.合計

A. + B. = 260,781,000

 

【参考】農地甲と農地乙を一体で評価した場合

①200,000円×0.98(奥行価格補正率)=196,000円

②宅地造成費の計算

③評価額 (①-②)×1,500㎡=266,841,000円

 

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