青空駐車場を営んでいる場合の相続税の節税対策

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【説例の前提条件】
推定被相続人の財産の不動産はマンション1室(敷地権割合1/20)と青空駐車場があります。
青空駐車場は、あまり手入れしていないため、雑草が所々生えています。
土地には建物を建てる予定はありません。
その土地は、整地に近いため、建物を建てる以外に、土地の評価を下げる要因を見つけることができません。

1. 青空駐車場の評価方法の概要

青空駐車場の相続税評価額は自用地評価です。
小規模宅地等の特例は、建物等の敷地等に供されている宅地が対象となっています。(措法69条の4第1項)

ただし、建物等とは建物と構築物が該当しアスファルトは構築物に該当します。

そのため、青空駐車場にアスファルトを敷設することにより、小規模宅地等の特例の対象宅地等(貸付事業用宅地等)に該当することとなり、当該特例の適用を受けることが可能です。

2. 小規模宅地等の特例の適用にあたっての留意点

小規模宅地等の特例を適用できる土地が青空駐車場以外にもあれば、どの土地で特例を使うのか、評価額が下がるのはどちらなのか、という検討をしなければなりません。

アスファルト敷きにするのには費用がかかります。
この費用(厳密には、不動産賃貸業として減価償却費を計上することにより得られる所得税の節税効果分を控除した後の額)と小規模宅地等の特例を適用することによる相続税の軽減額とを比較して、対策を実行するかどうかの判断をしましょう。

3. 説例の評価計算

A. 対策前

① 居住用宅地(特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する)
 200千円×1,000㎡×1/20×(1-80%)=2,000千円

② 青空駐車場の評価(自用地評価)
 250千円×100㎡=25,000千円

①+②=27,000千円

B. 対策後

① 居住用宅地
 200千円×1,000㎡×1/20×(1-80%)=2,000千円

② 青空駐車場の評価(小規模宅地等の特例を適用後)
 250千円×100㎡×(1-50%)=12,500千円

①+②=14,500千円

対策によって、12,500千円の評価減が可能。

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