事例で解説!セットバック(SB)を必要とする宅地の評価

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 評価対象地Aは建築基準法第42条2項に規定されている道路(道路幅員2m)に接道しています。また評価対象地Bについてはすでにセットバックが完了しています。

1. セットバックを必要とする宅地の評価方法の概要

 建築基準法第42条2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価します。

 ただし、その宅地を財産評価基本通達24-4((広大地の評価))(一)又は(二)により計算した金額によって評価する場合には、上述の評価減は適用できません。(評基通24-6)

※「セットバック」とは
 建築基準法第43条(敷地等と道路との関係)の規定では、新たに建物を建築するためには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接道することが必要とされています。しかし、この取扱いが適用される前にすでに建物が建てられている幅員4m未満の道路についても、建築基準法第43条2項にて「一定の要件のもとに道路とみなすこと」とされており、このような道路を一般的に『2項道路』・『みなし道路』と呼んでいます。
 この2項道路に接道している場合、道路の中心線から2mずつ後退した線が道路と宅地の境界線とみなされ、将来、建物の建替えを行う場合には、その境界線まで後退して宅地の一部を道路敷きとして提供しなければなりません。
 これを『セットバック』といいます。

2. セットバックを必要とする宅地の評価にあたっての留意点

2-1. どの程度のセットバックが必要か、もしくはセットバックが不要なのか

 セットバックが必要と認められる場合は、いったい何メートルを道路敷きとして提供しなければならないのかを確認する必要があります。そのためにはセットバックが『中心振り分け』か『一方後退』か、またはすでにセットバックが完了しているのかを市役所および現地で確認しなければなりません。

2-2. セットバック後の現況の確認

 評価対象地がセットバック済みで、道路等に利用されていたとしても、実務上ではセットバック部分を分筆登記している事例は少ないです。そのため、セットバックをした後の部分の利用状況によって評価方法が異なる場合がありますので注意が必要です。

① 不特定多数の者の通行の用に供されている場合
 セットバックをした後に、その道路敷きの部分が不特定多数の者の通行の用に供されている場合には、自己の所有する土地の一部について自由な使用収益権を阻害されていることから、評価の対象としないものとして取り扱うことが相当であると考えられます。

② 私的な使用、または特定の者の通行の用に供されている場合
 セットバックをした後も、その道路敷き部分を私的に使用しているような場合や当該道路が行止り等で特定の者の通行の用に供されている場合には、そのセットバック部分については、自由な使用収益権が阻害されているとはいえず、特定の者の通行の用に供されている私道の一部を構成するものとして、財産評価基本通達24(私道の用に供されている宅地の評価)の規定を適用して評価することになります。

3. 設例の評価計算

3-1. 宅地Aの評価

 ① セットバックの減価がないものとした場合の評価額
  200千円×1.00(*1)×1.00(*2)×0.98(*3)=196千円
  196千円×200㎡=39,200千円
(*1)奥行距離20mの奥行価格補正率
(*2)間口距離10mの間口狭小補正率
(*3)奥行長大補正率

 ② セットバック部分を控除した価額

39,200千円 ( 10㎡ × 0.7 = 37,828千円
200㎡

※見切れている場合は右にスワイプしてください

3-2. 宅地Bの評価

  200千円×1.00(*1)×1.00(*2)×1.00(*3)×190㎡=38,000千円
(*1)奥行距離19mの奥行価格補正率
(*2)間口距離10mの間口狭小補正率
(*3)奥行長大補正率

(参考)セットバック済みである部分の評価
① 不特定多数の者の通行の用に供されている場合
∴公衆用道路として0円

② 特定の者の通行の用に供されている場合(行止り等)
∴私道として評価(自用地評価額×30/100)

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