不整形地補正率の算出方法を分かりやすく解説

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不整形地補正率の算出方法を分かりやすく解説

相続税申告のためには、土地の正しい評価が必要です。土地には、さまざまな形や特徴がありますが、今回は不整形の土地の評価をする際に適用される不整形地補正率の算出方法を、STEP1からSTEP3に分けてわかりやすく解説します。

1.不整形地とは?

不整形地とは、整形地(正方形や長方形など)ではない、三角地、細長地、L字型などの土地のことです。不整形地は、建物を建てる際に、敷地の中の部分が有効利用できなかったり、建築方法の制約があったりする場合もあり、評価額は一般的に低くなります。不整形地の評価額は、不整形の程度や位置・地積の大小により、「地積区分表」に定められた地区区分と地積区分に対応した「不整形地補正率表」に定められている不整形地補正率を乗じて計算します。

2.不整形地補正率の求め方

形がいびつな不整形地を評価する際には、評価額を減額させるために不整形地補正率が設けられています。
不整形地補正率の求め方について順を追って見ていきましょう。

2-1.【STEP1】地積区分表でA~Cを判定

まず、地積区分表を参照し、該当の地区区分の中で、地積区分はA、B、Cのどれに該当するかを表の中から判定します。300㎡の普通住宅地ならAと判定するわけです。

不整形地補正率の算出方法を分かりやすく解説

引用:国税庁HP

2-2.【STEP2】かげ地割合を求める

地積区分が分かったら、次に必要なものは、かげ地割合です。
冒頭で不整形地について説明しましたように、土地の形には、斜めの土地もあれば、一部が飛び出したり、へこんだりしている土地など、正方形や長方形などの整形ではないさまざまな形の土地があります。これらの不整形地は、真四角の土地と比べて使いにくいということから、相続税評価額の減額が可能です。

不整形地の評価がどのように行われるか具体的に見てみましょう。

下図のように、真四角な土地Aといびつな土地Bがあります。土地Aは減価要因がないですが、土地Bは不整形補正の対象となります。

不整形地の例

不整形地補正率の算出方法を分かりやすく解説

補正のかけ方は、いびつな土地を囲むように、道路に対して真四角な土地(赤線の部分)を想定して作ります。その真四角な土地を想定整形地と呼びます。その想定整形地の中の実際の不整形な土地以外の部分(4つの直角三角形の部分)をかげ地といいます。かげ地割合とは、想定整形地の面積に対するかげ地の面積の割合のことです。かげ地がどれくらい占めているかにより評価の減額が決まります。

従って、かげ地割合は次の数式で求められます。

不整形地補正率の算出方法を分かりやすく解説

引用:国税庁HP

想定整形地(赤線の部分)の地積が約540㎡ならば、
(540-300)÷540=0.444となり、かげ地割合は44%です。(小数点以下は切り捨て)

2-3.【STEP3】不整形地補正率表に当てはめる

【STEP1】で求めた地積区分A、【STEP2】で求めた「かげ地割合」44%、不整地の地区区分「普通住宅地区」を下記の「不整形地補正率表」に当てはめると、該当の不整形地補正率が求められます。Aの列の40%以上の数値をみると不整形地補正率は0.85であることがわかります。

間口狭小補正率の適用については、間口狭小補正率を不整形地補正率に乗じて計算した結果の数値が不整形地補正率になります(ただし、この場合の下限は60%になります)。

不整形地補正率の算出方法を分かりやすく解説

引用:国税庁HP

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