広大地の相続税評価における「その地域」とは

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広大地の相続税評価における「その地域」とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地のことです。評価の際にその地域の標準的な宅地面積と比較をしますが、「その地域」とは、どのあたりまでを含むのでしょうか?広大地の定義にある「その地域」について見ていきましょう。

1.広大地の相続税評価における「その地域」とは

1-1.広大地の要件を確認

その土地が広大地に当てはまれば、広大地補正を受けることができるので評価額が下がります。広大地の適用は評価額をぐっと下げることができる、節税効果が高い方法ですが、その土地が広大地に当てはまるか、一般的な宅地になるかしっかり見極めることが大切です。

対象地が広大地となるには、「大規模工場用地ではないこと」「その地域における標準的宅地に比べて著しく地積が大きいこと」「戸建て分譲が最も有効な活用方法であること(マンションには適さない)」「開発時に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要になること」という4つの要件をすべて満たしていることが必要です。

1-2.「その地域」の範囲は?

広大地には基準となる面積がありますが、たとえ面積が基準より小さくても、周辺の土地の利用状況と照らし合わせた時に著しく広い場合は、広大地という扱いになります。

その時に参考にするのが、評価対象地がある「その地域」の土地の利用状況ですが、どのあたりまでを含めるのでしょうか。

国税庁の回答では「河川や山などの自然的状況」「土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況」「行政区域」「都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの」などを参考に、環境や利用状況がおおむね同じであるひとまとまりの地域を指す、となっています。

物理的に、山や川、大きな道路や鉄道などがあると、それを境に地域が分断されていることがよくあります。都市計画法上の用途地域、容積率なども「その地域」の参考になります。また感覚的に、対象地の周辺に土地を買おうと思ったら、どのくらいの範囲までが候補になるか、というのも「その地域」の範囲の参考にできます。

範囲の取り方に明確な規定はないので、人それぞれになりますが、一般的に市や村よりは小さい単位です。考え方としては、不動産鑑定評価基準の近隣地域や、固定資産評価の状況類似地域が「その地域」と同じような範囲を指しています。

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