一括借上契約の賃料免除期間に相続が発生した場合の貸家建付地評価

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一括賃貸借契約(サブリース)で引き渡しを受けたアパートについて、契約開始日から3か月間は借上賃料が収受されない契約内容でした。この賃料免除期間に相続が発生した場合に、貸家建付地評価は可能かどうかについて検討したいと思います。

1.貸家建付地評価ができる4つの要件

貸家建付地評価を行うために必要な要件として、平成7年11月14日の採決には、以下のような項目があげられています。

ア) 賃借人の所有する建物が現に存すること
イ) 契約上の入居日等が到来していること
ウ) 賃料に相当する金銭の授受があること
エ) 賃借人が建物の引き渡しを受けていること

2.結論

上記の4要件を今回のケースに当てはめると、ウ)が問題となってきます。
ただ、この平成7年当時の採決においては、このような契約形態は想定されていなかったと考えられます。

賃料が免除されているとはいえ、相続開始日時点において現に建物が完成し、引き渡しを終え、さらに入居者がはいっているような場合には借家権は生じていると考えられますので、そのような状況の場合には貸家建付地評価を行っても問題ないのではないでしょうか。

但し、実際の評価にあたっては、サブリースの契約書の契約内容をよく検討する必要がありますので注意が必要です。

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