広大地評価において「その地域における標準的な宅地」とは?

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土地用途

広い宅地は広大地評価が認められると、相続税が大幅に軽減されます。広大地として評価をするには、「その地域における標準的な宅地の地積」よりも著しく広いことが要件のひとつです。「その地域」や「標準的な宅地の地積」とはどういったものか、また判断基準などについて解説していきます。

1.広大地評価において「その地域における標準的な宅地の地積」とは?

広大地評価における「その地域」とは、さまざまな観点から鑑みて、利用状況が同一であり、住宅や商業、工業といった特定の用途で使われるエリアです。自然的状況の面では、山や川で分断されたエリアが考えられます。

道路や鉄道、公園によって地域が分断されることで、土地の利用の仕方に違いが生じているエリアや一体性のあるエリアも形成されています。また、行政区域や都市計画法上の規制も判断基準です。

「標準的な宅地の地積」は3つの基準から総合的に判断されます。1つ目は評価対象となる土地の周辺エリアの地価公示の標準地の面積、2つ目は都道府県地価調査の基準地の面積、3つ目は評価対象となる土地の周辺で一般的な宅地の平均的な面積です。

地価公示は国土交通省の土地鑑定委員会が、標準的な土地を選んで、毎年1月1日の1㎡あたりの正常な価格を公表しているものです。都道府県地価調査では、都道府県知事が毎年7月1日の基準地の標準価格を公表しています。標準地、基準地はともに、近隣地域内で面積や形状、環境、利用方法が一般的とされる区画の土地が選ばれています。

2.「その地域における標準的な宅地の地積」の具体的な判断方法

地価公示の標準地や都道府県調査の基準地が、周辺エリアの土地の利用状況や環境と同一であり、面積も一般的であれば、標準地や基準地をもとに、「その地域における標準的な宅地の地積」を判断することが可能です。しかし、地価の上昇や下落の推移を観察する観点から、標準地や基準地は場所を変更せずに、定点観測されることが多いです。そのため、市況の変化によって、標準地や基準地がその地域の一般的な広さの宅地とはかい離が生じているケースがあります。

たとえば、農地が中心のエリアの共同住宅用の宅地が標準地に選定されていても、周囲は戸建て分譲地に囲まれているといったケースが挙げられます。また、60㎡以下の宅地が多いエリアで、法規制によって100㎡以下に分筆できなくなっているといったケースもあるのです。

こうした、標準地や基準地が一般的な土地利用とは違うケースでは、実際に現地に足を運んだり、地図や開発登録簿から「その地域における標準的な宅地の地積」を読み取ったりすることも行われています。

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