500㎡以下でも適用可!広大地評価における「ミニ開発分譲」とは?

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土地開発、造成

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

広大地の評価の基準のひとつの目安となるのが500㎡です。ただし、500㎡以上であれば広大地かというと難しいところ。逆もしかりで、500㎡以下であっても広大地として認められ節税できる可能性があります。そのひとつが、ミニ開発分譲に該当する場合です。ミニ開発分譲と広大地について確認してみましょう。

1.広大地評価における「ミニ開発分譲」とは?

ミニ開発分譲というのは、いわゆる通常の開発よりも規制が緩和された宅地開発のことです。通常広大な土地、都市部では500㎡もしくは、1000㎡以上の宅地を開発する場合、ゴミ置き場や6m幅の十分な道路が指定されるなど、効率的な宅地開発が難しくなってしまいます。

一方、ミニ開発分譲はゴミ置き場などの指定もなければ細かな道路の指定もある程度緩和されるのが特徴。以上の理由から、限られた土地を有効的に使用するために特に都市部においてよく見られるものです。

それでは、広大地評価におけるミニ開発分譲についてですが、都市部以外でもミニ開発分譲のような形態である場合もあるでしょう。しかし、広大地評価の規定によると、「ミニ開発分譲が多い地域では」と明記されています。つまりは、実質的にミニ開発分譲の広大地評価の適用は、都市部でのミニ開発分譲が現実的だといえるということです。

2.ミニ開発分譲に該当すれば500㎡以下でも広大地適用が可能

ミニ開発分譲の広大地評価について、実質的には都市部に限定されるということを説明しました。もう一つ注意しなければならないのが、規定では三大都市圏で広大地が500㎡に満たない場合でも留意する必要があると記載されていることです。

留意する必要があるとは、つまりは500㎡に満たない場合であっても、ミニ開発分譲として認められれば、広大地として評価されるということになります。

ミニ開発分譲であるかどうかという判断は難しいところでもありますが、自治体がミニ開発分譲に対応して条例を設けているかどうかも判断材料のひとつとなります。理由は条例を設けることにより、著しく住環境の悪化を防ぐためです。そうした条例が出されるまでになるということは、その地域ではミニ開発分譲が多いという判断へと繋がります。

なお、ミニ開発分譲により広大地適用がなされるかどうかというのは、節税できるかどうかにも関わってくるもの。実質的に広大地適用となれば、広大地分について半分以上の節税を望める可能性もあります。ですが、そのためにはミニ開発分譲と認められるための根拠が必要です。ミニ開発分譲を証明したい場合は、条例や周辺の事例など判断材料をしっかりと集めておくようにしましょう。

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