耕作権が設定されている農地の相続税評価とは

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相続税は、土地の持ち主だけが権利を所有する「自用地」のほか、他人に貸し付けている土地にも課税されます。たとえば、他人が耕作している農地(耕作権が設定されている農地)が好例といえるでしょう。このページでは耕作権の概要や、耕作権が設定されている農地の相続税評価などについてご紹介しましょう。

1.耕作権とは?

耕作権(小作権)とは、「農地で耕作または牧畜してもよい権利」のことです。耕作権は農地の借り手(小作)が、農地の持ち主(地主)に小作料を支払うことによって得られます。

1-1.農地の賃借には申請が必要

ただし、地主と小作の合意だけでは、耕作権の正式な譲渡はできません。農地の売買や賃借には、農業委員会への申請が必要になります。同様に耕作権の解除にも、行政の許可を取らなければなりません。
なぜ耕作権を始めとする農地の権利は、行政によって保護されているのでしょうか。

1-2.双方の財産の保護のため

農地の売買や賃借に行政の許可が必要な理由は、地主側と小作側、双方の財産を守るためです。
農地の賃借は、地主からの勝手な耕作権の解除や、放置による農地の悪化など、どちらかの振る舞いによって一方に損害が発生するリスクがあります。
行政はこのようなトラブルを防ぎ、かつ農業の促進をはかるために、耕作権等の管理を担っています。

2.耕作権が設定されている農地の相続税評価

土地の相続税は、土地の価値に基づいて算出されます。農地ももちろん例外ではありません。
ただし、耕作権が設定されている農地は、土地の持ち主以外にも所有者が存在している状態です。
よって農地の財産評価は、本来の農地の評価額から、耕作権価額を差し引いた(控除した)ものとなります。

2-1.もちろん耕作権も相続できる

余談ですが、農地を借りる権利である「耕作権」も相続が可能です。耕作権の相続が発生した場合は、農業委員会への届け出が必要となります。届け出を怠ってしまうと耕作権の解除が複雑化しやすいほか、地主にも迷惑がかかる可能性がありますので、早めに手続きを済ませることが大切です。

3.ヤミ小作の場合には耕作権は“ゼロ評価”

ヤミ小作とは、農地法第3条に基づく許可を得ずに農地を貸し借りする行為のことです。

第三条  農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
引用:「農地法

上記にあるように、農地の所有権の移転には農業委員会の許可が必要です。
しかし場合によっては、

・地主と小作が顔なじみであり、口約束で賃借をした
・地主側が土地の転用をしやすくするために、あえて耕作権を設定しないままにしていた

などの理由によって、無許可で賃借をしているケースもあります。

ヤミ小作を行った場合は、小作料を受け取っていた場合でも耕作権が認められません。

相続税の財産評価においても耕作権は斟酌されないため、控除なしの「自用地」として評価されます。
農地の賃貸を行う際は、農業委員会の許可を取るようにしましょう。

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