広大地評価における「最有効使用」とは?

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※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

相続税の広大地評価において注意したいのが最有効使用の考え方についてです。最有効使用は、不動産鑑定と相続税上の評価では異なりますし、判断を誤ってしまうと納税額をも誤ってしまうことがあります。今一度、最有効使用の考え方について確認してみましょう。

1.広大地評価における「最有効使用」とは?

広大地評価には最有効使用という考え方があります。ただ、ここで注意したいのが、不動産鑑定評価上と相続税評価上では最有効使用の考え方が異なるということ。それぞれの考え方について確認してみましょう。

1-1.不動産鑑定評価上の最有効使用の考え方

不動産鑑定評価というのは、国土交通省の定めるものであり、不動産を評価する際に用いる基準です。基準によると、不動産鑑定評価上では、最有効使用は、「最高度に発揮される可能性に富むもの」と考えられます。言葉だけで見ると難しく感じますが、要はその土地の条例や状況にあわせて最有効使用を考えるというものです。

たとえば、高層ビルが並ぶ場所での低層ビルの評価は最有効使用に値しないというのが、不動産鑑定上の評価となります。

1-2.広大地評価(相続税評価)上の最有効使用の考え方

相続税評価上の広大地評価については、財産評価基本通達24-4にある広大地の評価に記載されています。財産評価基本通達によると、広大地とは、標準的使用の地積に対して著しく広大なもの。ここで注目したいのが標準的使用という点です。

広大地評価における最有効使用は、この標準的使用に照らし合わせて、広大地に該当するかの評価の基準のひとつになります。つまり、相続税上の評価は、対象の地域における標準的な使用に適っているかどうかというのが重要だということです。

2.最有効使用とはいえない事例

相続税上の広大地の評価について、対象の地域における標準的な使用が重要になるということを解説しましたが、具体的にはどのようなことなのでしょうか。最有効使用とはいえない事例をもとに詳しく見ていきましょう。

2-1.住宅街にあるファミリーレストラン等

まず最有効使用の基準に適わない例として挙げられるのが、住宅街の中のファミリーレストラン。周辺は住宅だらけなのに、突如ファミリーレストランがあるというのは、標準的使用の面から著しく広大な訳です。同じ理由で、住宅街の中の自動車教習所なども最有効使用とはいえないということになります。

2-2.地主が相続税対策で建てたマンション

地主が相続税対策で建てたマンションについても、要件に適っていれば最有効使用の基準にあたらず、広大地評価できる場合があります。たとえば、建設するマンションが住宅地にある場合です。標準的な使用で考えると住宅地では戸建てにすることが最有効使用と考えられますので、マンションは広大地評価の対象となります。

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