先代名義のまま放置されていた不動産を相続した場合の手続き

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先代名義のまま放置されていた不動産を相続した場合の手続き

相続しようとした不動産が親世代以前の名義になっていた場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。使用には差し支えなくても、後々トラブルになっては困ります。名義変更がされていない場合の問題点や、具体的な手続きについて見ていきましょう。

1.先代名義から名義変更されていない不動産の問題点

1-1.なぜ名義変更されないケースがあるのか

不動産の所有者が亡くなったとき、相続人に名義を変更する手続きを相続登記といいます。この相続登記には、死亡届のようにいつまでに手続きを完了しなければならないというような規定はありません。

名義人が亡くなった直後にすべての権利を確認し、速やかに手続きが行われるのが理想的です。しかし、現実には時間の経過とともに、うやむやになってしまうケースも多く見られます。たとえば、家族が同居している家屋の場合は名義を変更しなくても利用には差し支えありません。

何となく口頭で遺産分割の話し合いはしていても、実際の名義変更は後回しになって忘れられてしまうということもあります。遺産分割のメンバー間での調整が整わず、いつの間にか年数が経ってしまったという場合もあるでしょう。いずれにしても当事者たちが何らかのアクションを起こさない限り、名義変更について特に外部からの指導はありません。

若い世代が故郷の不動産を気にかけるということはあまりないかもしれません。自分たちが受け継ぐ時点になってはじめて問題になるという話は良くあります。元の財産所有者が亡くなってから年数が経過し、世代が重なるほどに相続手続きは複雑になります。

1-2.先延ばしするほどトラブルになりやすい

不動産の相続登記に関する手続きには費用がかかります。ときには税金の心配をしなければならない場合もあります。書類をそろえるなどの面倒を考えると、つい後回しにしたくなるのも理解できます。しかし、相続登記の先延ばしはトラブルのタネになりこそすれ、何も良いことはありません。世代が変わるほど、相続手続きは煩雑になるからです。

相続登記が成されていない場合に起こる問題点としては、次のようなものが挙げられます。

  • 公的に所有者が明確にされていないと不動産の売却ができない
  • 遺産分割についての文書が作成されていない場合、所有を巡る訴訟となりかねない
  • 現在の遺産分割の対象者が亡くなるとさらにその相続人が対象となるため権利が拡散する

たとえば、父親が亡くなった直後であれば、父親名義の不動産は配偶者とその子だけの合意で相続登記ができます。祖父の名義となれば、一次相続人である子の代、さらに、二次相続人の孫の代まで相続対象が広がります。

孫のうちの誰かが手続きに動こうとすれば、叔父や叔母、いとこまで召集しなければなりません。代が変わるほど親族は拡散し、つながりも薄くなります。祖父名義のままであれば、たとえ、現在住んでいる自宅であっても、勝手に売却してお金にするということは不可能です。不動産をどのように処理するにしても、遺産相続の権利を持つすべての人間から合意を得る必要があります。

1-3.口頭合意は当事者不在のリスクを生む

民法では、“遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で遺産の分割ができる”としています。遺産分割協議は、書面に記さなければならないとは特に規定されていません。口頭、いわゆる口約束であっても当事者間で納得できれば遺産分割協議は成り立ちます。

しかし、こうした口頭での合意は、当事者が死亡してしまえば「当時の取り決めはわからない」ことになります。その次の代になって、相続の権利を主張する人物が現れても不思議はありません。遺産分割協議書は、法的には作成の義務はありませんが、相続人全員の同意を確認し証明する上では有効です。

また、相続税の軽減や免除などの特例を受ける際に必要な書類となります。遺産分割協議書の作成には相続人全員から「自署押印実印」を取っておくと、相続登記および相続税の特例申請手続きいずれにも通用します。

日本古来の風土を背景に財産に関する問題に対しては、暗黙のうちに承諾している場合も多いようです。ライフスタイルが変わりつつある今、そのような配慮は将来的なリスクを負います。次世代のことを考えれば書面で事務的に遺産分割処理を行っておくほうが適切であるといえます。

2.先代名義のままの未登記不動産を相続登記する手続き

2-1.先代の戸籍確認から開始

不動産の名義変更をする際には、先の所有者である先代に関する戸籍がすべて必要となります。戸籍には現時点を表すもの以外に、改製原戸籍や除籍などの種類があります。住民票除票も必要です。さらに、相続する側の住民票と固定資産評価証明書をそろえます。

名義変更で新たに作成する書類には、次のようなものが挙げられます。

  • 遺産分割協議書
  • 相続関係説明図
  • 登記申請書

遺産分割協議書は相続の権利があるすべての人が実印を押し、印鑑証明を添えます。

相続関係説明図は、先代の遺産との相続関係を説明する図です。作成することによって関係がひとめで理解でき、連絡を取る際の目安にもなります。専門家に依頼することもできますが、テンプレートが提供されているため、一般的な家系であれば個人でも作成可能です。相続関係説明図を提出すると、法務局から戸籍等の謄本が返却されます。謄本はほかの手続きの際にも提出が求められる場合が多いため手元にある方が便利です。

2-2.関連書類を添えて法務局へ提出

相続登記の手続きを行うためには、登記申請書にすべての必要書類を添付して法務局に提出します。申請書の用紙は、法務局のサイトからテンプレートがダウンロード可能です。登記の目的の欄は「所有権移転」となります。

登記申請書に添付する必要書類は以下の通りです。

  • 戸籍等の謄本
  • 住民票
  • 住民票除票
  • 遺産分割協議書
  • 印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 登録免許税

固定資産評価証明書は、管轄する法務局によって多少扱いが異なります。固定資産評価額をすでに把握しているという理由から、添付が不要となる場合もあるようです。また、納税通知書の課税明細書などを、固定資産評価証明書の代わりに提出できる法務局もあります。

登録免許税は相続登記の手続きに係る手数料的な税金で、収入印紙を使用し支払います。相続登記の手続き完了までには手間と時間がかかります。しかし、所有権移転登記がなされないうちには、不動産を売却することができません。また、不動産を担保にして融資を受ける場合や貸し出す場合にも相続登記が必要です。
どのような形であれ不動産を活かすためには必ず行なわなければならない手続きであることに間違いありません。こうした一連の手続きは個人でも可能ですが、書類の中には独特の用語もあるため専門家のアドバイスがあるとスムーズに進められます。

3.先代名義のままになっている株券株式の相続手続き

3-1.遺産分割協議と相続株式の内容調査

株券の相続の場合、法定相続できる預貯金と同様に遺産分割協議が必要です。株も基本的には株数単位での分割が可能ですが、相続人が複数いる場合は遺産分割がされるまでの間、共有の状態となります。

一般的な手順としては、相続人のうちのひとりが名義変更の手続きを行い、遺産分割協議に従って株主として株式の操作をします。現金化する場合も、名義変更後に全株式の売却を行います。

3-2.上場・非上場の株式の違い

相続株式が上場株式の場合は、証券会社や銀行、信託銀行などが管理を行っています。各企業から送付されている報告書などの書類を確認し、管理元に取引残高報告書・評価証明書の発行を依頼します。口座が不明な場合でも、所定の依頼書に必要書類を添付すれば一連の手続きは可能です。

いくつかの証券会社に分散している場合には、すべてにおいてそれぞれ手続きを行わなければなりません。非上場株式は証券会社などの金融機関ではなく、発行元の企業が管理している場合があります。そうした株については、直接株式を発行している会社に問い合わせる必要があります。名義の書換手続きは、二度手間になったり、処理が煩雑になったりしないよう、相続できるすべての株式の調査が終了してから行います。

3-3.遺産分割協議と名義書換

相続人が複数いる場合、遺産分割協議が成立するまでは多数決によって権利行使者を選び、ひとりが株主権を行使できます。遺産分割協議が成立した後は、株主名簿の名義書換手続きを行い株主となります。株の運用を行わず現金化する場合には、相続する側に売却用の証券口座が必要となります。

遺産分割協議の結果、株式を相続した相続人は株券発行会社にその旨を伝え、名義書換の手続きを行います。上場株の場合の名義変更手続きは、証券会社や信託銀行など株式を管理している企業の窓口で行います。
株式の名義書換の際に必要となる書類としては、次のようなものが挙げられます。

  • 株券
  • 株券相続による株式名義書換請求書
  • 株主票
  • 共同相続人の同意書・遺産分割協議書
  • 印鑑証明書
  • 戸籍謄本

株主票は新たに株主となる人のものですが、「株式名義書換請求書 兼 株主票」という形になっている場合もあります。戸籍謄本と印鑑証明書は相続人全員分が必要です。また、死亡している元の株主の戸籍謄本は、出生から死亡に至るすべての戸籍が必要です。株券については、発行されていない場合はなくても構いません。

上場株式の場合は名義書換の手続きが証券を扱う金融機関の窓口で完了し、その後、株券を発行している会社に連絡する必要は特にありません。非上場株式では、すべての手続きや確認を株券発行会社に直接問い合わせます。

相続人が複数いるときは、全員の合意を得て株主名簿の書換を行います。非上場株式の場合、会社の経営リスクを回避するために、譲渡制限付株式としていることがあります。相続権については変わりありませんが、条件によっては会社が相続人に対して譲渡制限株式の売り渡しを請求する場合もあります。このケースでは、相続人は株式そのものではなく売渡金を受け取ることになります。

3-4.家で眠るタンス株の相続

相続する株券が電子化されていない場合は、そのままでは相続手続きができないため注意が必要です。2009年、上場株券はすべて電子化されるようになりました。株式を購入すると証券保管振替機構(ほふり)が管理を行うことになり、複雑な名義書換手続きの簡略化が実現されています。

金融庁の呼びかけにより株券の電子化が奨励されましたが、未だ多くの古い株券が「タンス株」となって眠っているといわれています。証券会社などの金融機関に預けられた株券は、電子化が完了しています。電子化されずにある株券については、「特別口座」で管理されており手元の株券は無効となっています。

特別口座で管理される株は、そのまま相続手続きができません。一度、相続人名義の一般口座へ振り替える必要があります。相続する株券が電子化されていない場合には、株券の発行会社へ問い合わせ、管理を行っている信託銀行を確認します。その後信託銀行の窓口で電子化を行い相続の手続きに入ります。

また、電子化されていないにも関わらず、株券がないという場合には、株券発行会社に確認してみる必要があります。記録が確認できれば、その株券について「株券喪失登録簿」への「株券喪失登録簿記載事項」記載を請求できます。

これらの処理が完了して登録ができると約1年後に株券が無効化されます。名義書換の請求は無効化後となるため、その間に遺産分割協議を済ませ必要書類を整備しておきます。

4.まとめ

比較的相続がしやすい現金とは異なり不動産や株式の相続には知識と手間が必要になります。さらに、世代に隔たりがある場合、相続人の対象者の確認と書類の整備だけでも相当数の時間を要します。故人の関係者がそろっているうちに迅速に相続手続きを完了することがもっとも理想的です。相続手続きは煩わしく厄介なものですが、遅くなればなるほどトラブルの元となります。難しい状況にならないうちに、相続人同士が協力し専門家の助言を仰ぎながら処理していきましょう。

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