自用地・貸宅地・貸家建付地の違いとそれぞれの相続税評価

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土地評価

被相続人が所有している土地の評価において理解しておきたいのが、自用地と貸宅地、貸家建付地の違いです。まず、ベースとなる自用地とはどのような性質のものなのかというのをもとに、それぞれの相続税の評価について確認してみましょう。

1.「自用地」とは簡単に言うと“自分で使っている土地”

相続などでの宅地の評価では、しばしば自用地という言葉が出てくることがあります。自用地とは、所有者以外の誰かが使用する権利を有しない土地のことです。

他人が使用する権利がない土地というと少しわかりにくくなってしまいますが、賃貸などの契約によって他人に貸し出したりしていない土地だと言うと少しイメージがつきやすいのではないでしょうか。もちろん常時使用されていない土地などが自用地に含まれる可能性はありますが、基本的には所有者自らが住んでいるような土地を自用地と指します。

2.自用地・貸宅地・貸家建付地の相続税評価方法

自用地について解説しましたが、相続税の評価においては、貸宅地や貸家建付地などがあがってくることがあります。貸宅地とは自分の土地に他人の家が建っている状態、つまり土地を他人に貸している状態のこと。一方貸家建付地は、自分の土地に貸し出し用の物件を立てて、土地と宅地の両方を他人に貸し出している状態のことを指します。

2-1.自用地の相続税評価

自用地の相続税の評価では、固定資産税評価額に指定の倍率を掛けた倍率方式、または国税庁により公表されている路線価を用いた路線価方式を用いて計算が行われます。それぞれ、計算方法は以下の通りです。

倍率方式 :固定資産税評価額×倍率
路線価方式:路線価×奥行価格補正率等×地積

自用地の相続税の評価においては、土地も家屋も被相続人のみが使用する権利があったということから、貸宅地などに見られる一定の評価の控除はありません。

2-2.貸宅地の相続税評価

自用地の価格-自用地の価格×借地権割合

貸宅地については、自用地の価格に借地権割合を考慮したものが最終的な相続税の評価額となります。自用地の価格がそのまま評価額とはならないため、自用地よりも相続税の評価はおのずと低くなるというのが自用地とは異なる点です。

なお、貸宅地における借地権割合というのは地域によって多少割合は変わってきますが、一般的には60~70%程度が範囲内となります。つまり、残りの30~40%が貸宅地として評価されるということです。

2-3.貸家建付地の相続税評価

自用地の価格-自用地の価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

貸家建付地の場合は、土地だけでなく家も貸している状態です。そのため、賃宅地における割合の計算に、さらに借地権割合と賃貸割合を掛けて評価額を算出します。借地権割合は、一部の地域を除いて30%、賃貸割合は建物の構造を考慮したうえで評価していきます。

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