近傍宅地の評価額の調査方法

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近傍宅地の評価額の調査方法

主に倍率地域になっている土地の相続税評価額を決定するのに使われるのが、近傍宅地というものです。これは、評価対象地と類似する近隣の宅地のこと。近傍宅地を使う場合や、近傍宅地の評価額を調査する方法などについて知っておきましょう。

1.近傍宅地(近傍標準宅地)とは?

近傍宅地(きんぼうたくち)とは、公示路線価による評価額が決まっていない評価対象地に近接する、評価対象地とほぼ同じ種類の土地のことです。
公示地価のない倍率地域になっている土地で評価額がわからないときに、近傍宅地の評価額を調べ、それをもとに相続税評価額や登録免許税などを決定します。この近傍宅地は、雑種地の相続税評価などに使われます。
雑種地の相続税評価では、近傍地比準方式か倍率方式を用いるのが一般的です。
倍率方式は、固定資産税評価額に倍率を乗じたもので、不整形地補正率などの補正率は使わずに計算します。

固定資産税評価額×倍率=相続税評価額

それに対し、近傍地比準方式は、評価額が決まっていない土地の価額を決定する際、近隣でその土地に状況などが類似する近傍宅地の1㎡当たりの価額をもとにして、その土地と評価対象地との位置、土地の形状などを考慮し評定した価格に評価対象地の地積を乗じた金額により評価する方式です。
この方法では、倍率方式の土地であっても補正率を使って計算することができます。

近傍宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額×宅地の評価倍率×補正率

雑種地の評価では、どのような地域に土地があるかによって大きく評価方法が異なってきます。例えば、評価対象地の周囲が農地や山林、原野であった場合、その雑種地は宅地化できない土地であるということになります。そのため、近傍宅地の価格ではなく付近の純農地や純山林、純原野の価額から評価することが妥当です。
このときの評価は付近の土地の固定資産税評価額に評価倍率を乗じて算定できます。

2.近傍宅地(近傍標準宅地)の価額の調査方法

近傍宅地の価額を調査するには、役所に問い合わせることになります。

市区町村の役所に評価対象地の固定資産税評価証明書の発行を申請する際に、備考欄に近傍宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額を入れてもらうよう依頼すると記載してもらえます。

近傍宅地の価額をもとにして、評価対象地の相続税評価額を算定しますが、その土地が不整形地の場合は普通住宅地域の不整形地補正率や奥行価格補正率などを使うことができます。

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