広大地評価における「マンション適地」の判断基準

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広大地評価における「マンション適地」の判断基準

相続した土地がその地域の一般的な宅地よりも著しく広いとき、広大地と評価されると相続税が軽減されます。広大地評価を受けるためには、「マンション適地」に該当しないことも要件の一つです。「マンション適地」とは何か、また、「マンション適地」とみなされるケースの判断基準について解説していきます。

1.広大地評価における「マンション適地」とは?

広大地の評価での除外要件の一つに、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」があり、マンション適地といわれています。

中高層の集合住宅等とは、3階以上の賃貸マンションや分譲マンションなどです。マンション適地とは、経済的な合理性から、戸建て分譲地よりもマンションを建てた方が、開発行為として向いている土地が当たります。ただ、3階建てのマンションが建っている宅地であっても、必ずしもマンション適地に該当するとは限りません。

2.「マンション適地」の判断基準

2-1.戸建て分譲地とマンション適地の判断基準とは

マンション適地の判断基準は、評価する土地の周辺エリアの一般的な宅地の利用状況によります。たとえば、周辺エリアの開発許可がここ10年間、集合住宅のみであれば、マンション適地という判断になります。また、実際に周辺エリアで、マンション用地として使われている宅地の件数も、判断基準の一つです。

戸建て住宅とマンションが混在しているエリアでは、マンション適地に該当するか、判断が難しいケースが多いです。そのため、国税庁の通達では、容積率が200%以下の宅地の場合は、明らかにマンション適地である場合を除くと、マンション適地には該当しないと判断してよいことになっています。

また、第1種低層住居専用地域では、10m、あるいは、12mの高さ制限が設けられており、3階建ての建物は建てることができますが、準都心部を除くと、マンション適地にはならないことがほとんどです。

2-2.マンション適地とされるケース

マンション適地とされるのは、主に用途地域や建ぺい率、容積率など開発に関する規制が厳しくないエリアの宅地です。駅から徒歩10分以内の立地が目安で商業地に近く、医療機関や教育機関も周辺にあり、マンションを建てるのに向いているエリアはマンション適地に該当することが多いです。

また、戸建て住宅が中心であったエリアでも、マンションの建設が進み、マンション用敷地としての土地の利用に相当程度移行しているケースでは、マンション適地とみなされることがあります。

容積率の面からは、容積率が300%以上の場合には、戸建て分譲地よりもマンション用地に向いていると判断され、原則としてマンション適地に該当します。

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