広大地のフローチャートで広大地評価を判定!

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広大地のフローチャートで広大地評価を判定!

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

相続した土地が広大地として認められると、相続税の負担が軽減されます。広大地とは、地域の標準的な宅地と比較して著しく広い土地を指しますが、広大地と認められるには要件があります。広大地の要件に当てはまるか、フローチャートをもとに見ていきましょう。

1.広大地評価のフローチャート

広大地のフローチャートで広大地評価を判定!

広大地と認められるためには、大規模工場用地やマンション適地に該当しないことが条件です。さらに、地域の標準的な宅地と比較して著しく面積が広大であり、開発行為を行う場合に、公共公益的施設用地を必要とするケースでは、広大地と認められる可能性が高いです。

1-1.大規模工場用地に該当するか

大規模工場用地とは、工場や研究開発施設として利用されている土地と、隣接する駐車場、社宅や診療所、体育館といった福利厚生施設に使われている土地の面積が合わせて5万㎡以上の宅地をいいます。ただし、路線価地域では、大工場地区内に限られます。

大工場地区とは、準工業地域と工業地域、工業専用地域内で、工場や倉庫、流通センターなどが集中している9000㎡以上の土地、あるいは、単独で3ha以上の土地で構成される地区などです。用途地域が工業専用地域の場合は、住宅を建てることができず、宅地に当たらないため、そもそも広大地には該当しません。

1-2.マンション適地か

マンション適地は、中高層の集合住宅等の敷地として適した土地を指しますが、中高層とは3階以上の建物をいい、分譲マンションも賃貸マンションも含まれます。土地の最有効利用として、マンション用地と戸建て住宅用地のいずれが向いているかは周辺の土地の利用状況などで判断されます。

ただし、戸建て住宅とマンションが混在しているケースでは、容積率が200%以下の場合には、戸建て住宅用地として広大地評価を適用することが可能です。一方、容積率が300%以上の場合には、マンション適地と判断されます。

1-3.著しく面積が広大か

広大地の評価で著しく広大という基準は、国税庁によって示されています。市街化区域では、三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上です。非線引き都市計画区域と準都市計画区域では3,000㎡以上ですが、用途地域が決められている場合には、市街化区域と同様になります。

1-4.公共公益的施設用地が必要か

戸建て分譲用地として開発する際に、合理的に区画割りをした場合に、道路の開設が必要なケースでは、公共公益的施設用地が必要と認められます。セットバックをするだけでは負担がほとんど生じないことから認められにくく、角地ではなく、間口よりも奥行が深いケースなどが当たります。

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