「容積率の異なる2以上の~」は基準容積率と指定容積率の小さい方を適用

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容積率には基準容積率と指定容積率があります。容積率の異なる2つ以上の地域にまたがっている宅地の場合、基準容積率と指定容積率のどちらを使えばよいのか、また、基準容積率と指定容積率の違いと算定方法についても解説します。

1.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価は、以下の算式で求めた割合を使って計算を行います。

「容積率の異なる2以上の~」は基準容積率と指定容積率の小さい方を適用

 

 

 

 

 

 

 

引用:財産評価|税について調べる|国税

 

宅地の評価を行う際は、容積率の違いにより減額割合が変わってきます。しかし、宅地の中には、路線価道路に接する正面部分と道路から一定距離離れた部分で容積率が異なる場合などがあり、1つの宅地の容積率が常に同じとは限りません。

このような容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地では、財産評価基本通達20-5により指定容積率と基準容積率のうちいずれか小さい方の容積率を使って減額割合を計算し、評価額を決定するよう定められています。

容積率とは、良好な環境を保ち地域にあった土地の使い方ができるよう、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を決めたものです。その土地に例えば何階建ての建物を建てられるのかといったことも、定められた容積率によって変わります。

容積率には指定容積率と基準容積率があります。指定容積率は都市計画をもとに指定されています。一方、指定容積率と基準容積率は計算方法が異なるため、必ずしも同じとは限りません。宅地の評価をする場合、これらのうちどちらか低い方を使用します。

尚、宅地評価の減額割合は、都市計画道路がある場合の特例や壁面線の指定がある場合の特例など、容積率制限の緩和を定めた特例の影響は受けません。

2.基準容積率と指定容積率の違い

2-1.基準容積率の算定方法

基準容積率とは建築基準法(第52条2項)によって決められたもので、前面道路の幅が12m未満の場合に第1種低層住居専用地域などの用途地域によって容積率の限度を定めたものです。

基準容積率は用途地域により異なり、前面道路の幅員に用途地域によって決められた割合を掛けて求めます。

割合は、第1種・第2種低層住居専用地域は前面道路の幅員(m)×0.4、第1種・第2種中高層住居専用地域や第1種・第2種住居地域、準住居地域は前面道路の幅員(m)×0.4または0.6、それ以外の地域は前面道路の幅員(m)×0.6(0.4、0.8の場合もあり)となっています。

2-2.指定容積率の算定方法

指定容積率は、都市計画で指定された容積率であり、用途地域ごとに50~1300%の範囲で指定されています。これは、各市区町村の都市計画や各市区町村のHPで簡単に確認することが可能です。

例えば、東京都の場合には、東京都都市整備局で確認を行うことが可能です。

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