定期借地権の目的となっている宅地の相続税評価

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定期借地権の目的となっている宅地の相続税評価

宅地を一定期間の契約で人に貸している場合、その宅地は「定期借地権の目的となっている宅地」に該当します。定期借地権の目的となっている宅地の定義、定期借地権の種類ごとの計算方法、計算式が適用できないケースについて、順番にご紹介しましょう。

1.定期借地権の目的となっている宅地とは?

定期借地権とは、契約により定められた期間のみ土地を貸し出す制度のことです。

宅地は大きく2種類に分けられます。1つは自分が住むための自用地、もう1つは他人に貸し出すための貸宅地です。まとめると、定期借地権の目的となっている宅地とは、契約の期間のみ他人に貸し出すことを目的とした貸宅地ということになります。

定期借地権には、一般定期借地権、建設譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類がありますが、建設譲渡特約付借地権のみ借地権が残りません。建設譲渡特約付借地権では、契約終了後に土地の所有者が建物を買い取るという契約になっているためです。

2.定期借地権の目的となっている宅地の相続税評価

2-1.一般定期借地権の場合

一般定期借地権の目的となっている宅地の評価は、課税上弊害のない限り、以下の通り評価を行います。なお、一般定期借地権とは、公正証書で借地期間を50年以上とし、借地期間満了により借地権が確定的に終了するものをいいます。

定期借地権の目的となっている宅地の相続税評価

2-2.一般定期借地権以外の定期借地権の場合

一般定期借地権以外の定期借地権の評価は原則として、相続開始時点において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価を行います。

ただし、定期借地権等の設定時と課税時期とで、借地人に帰属する経済的利益に変化がないような場合等、課税上弊害がない場合に限り、その定期借地権等の目的となっている宅地が自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算することができます。

定期借地権の目的となっている宅地の相続税評価

ちなみに、定期借地権の評価については、「定期借地権等の評価明細書」を用いて行います。

3.「課税上弊害がある場合」とは?

課税上弊害がある場合とは、次の2つの状態をさします。

1つは、一般定期借地権による契約を結ぶにあたり、土地を借りる人と貸す人が親族同士である、同族法人同士であるなどの特殊な関係性の場合です。

もう1つは、特殊な関係性ではなくても、税金の負担を減らすために一般定期借地権が結ばれたと判断される場合となります。

この2つのいずれかに該当する場合には、ご紹介した計算方法では一般定期借地権の評価ができません。代わりに、財産評価基準通達という国税庁の定めた計算方法で計算されます。

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