増改築(リフォーム等)をした場合の相続税評価について

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増改築(リフォーム等)をした場合の相続税評価について

相続によって取得する家屋が、最近リフォームやリノベーションを含む増改築がおこなわれているものであれば、相続税評価の際に注意が必要です。どのような点を確認しておくべきかを含め、増改築を実施した家屋等の相続税評価について解説していきましょう。

1.増改築(リフォーム等)をした場合の相続税評価について

1-1.家屋の相続税評価における原則

相続税評価において、家屋の財産評価額は、固定資産税評価額を流用するのが一般的です。
したがって、家屋の資産価値を知るには、相続直前の1月1日時点の固定資産税評価額が記載された納税通知書の添付書類「課税明細書」を確認するのが最も簡易な方法です。ちなみに、本明細書の価格欄の金額が、家屋の固定資産税評価額となります。

そのほかに、相続する家屋の固定資産税評価額を知る方法としては、固定資産課税台帳の閲覧、および固定資産評価証明書の閲覧といった方法もあります。

1-2.増改築をおこなった家屋の相続税評価

固定資産税評価額は、3年に1度の頻度で評価替えがおこなわれています。したがって、リフォーム等の増改築が実施されるタイミング次第では、家屋に関する固定資産税評価額に、増改築による資産価値上昇分が反映されていない場合も考えられます。

国税庁では、上記のような事例があることを考慮し、公式ホームページ上で質疑応答事例を公表しているため、その内容にしたがって家屋の資産価額を再評価することが必要です。なお、具体的な再評価の方法は以下のとおりとなります。併せて国税庁の質疑応答事例もご参照ください。

●増改築した家屋部分と類似する家屋が近隣にある場合
相続する家屋の再評価にあたり、まずは増改築した家屋部分と、手を加えていない従来の家屋部分に分けて考えます。増改築した家屋部分については、近隣にある似た構造の家屋の固定資産税評価額を基礎として、用途や経過年数・構造の差異などを加味して評定をおこなうのが原則です。

●評価額算定の際、近隣に参考としうる家屋が存在しない場合
再評価の対象となる家屋の増改築部分と似た家屋が周辺にない場合には、以下の算式に基づき、増改築部分の再評価額を計算することになります。

増改築部分の再評価額=[(増改築等を実施した家屋部分の再建築価額)-(課税時期までの減価償却費相当額)]×0.7

ちなみに、上記算式における「課税時期までの減価償却費相当額」は、財産評価基本通達「89-2(文化財建造物である家屋の評価)」の(2)に基づき算出します。算式は以下のとおりです。

(課税時期までの減価償却費相当額)=[(対象となる家屋の再建築価額)×(1-0.1)]×[(増改築時から課税時期までの経過年数)÷(対象家屋の耐用年数)]

なお、「増改築時から課税時期までの経過年数」が1年未満の場合には、繰り上げて「1年」とみなします。
また、「対象家屋の耐用年数」については、国税庁のサイトの該当項目をご参照ください。

1-3.増改築か修繕か、判断によって相続税評価額が変わる

相続する直前に家屋の工事を実施した場合、その工事内容が増改築に該当するのか、それとも単なる修繕に該当するのかによって、相続税評価額も変わってきます。
例えば、老朽化した台所にはシステムキッチンを導入し、家屋全体の床の張替をおこない、床暖房を装備する工事が相続直前に実施されていた場合を考えてみましょう。この場合、家屋全体の資産価値は向上しているものの、固定資産税評価額の評価替えが必要な規模のものかどうかは、判断が分かれるところです。

資産価値の増大につながらないとの判断であれば、「修繕」と考えられるため、従来の固定資産評価額がそのまま引き継がれることになります。一方、対象家屋の資産価値が十分に増大していると判断される場合には、工事金額から課税時期までの減価償却費を控除し、その7割の金額を追加申告しなければなりません。

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