農業用施設用地の相続税評価

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農地

農業用施設用地とは、要するに農作業に使う農機具をしまっておく小屋があったり、出荷するものを保管しておく倉庫があったりする場所のことを指します。以前は宅地扱いで評価されていましたが、2000年度から評価方法が見直されました。この農業用施設用地の相続税評価の方法について、ご紹介しましょう。

1.農業用施設用地とは?

農業用施設用地の定義は、農業振興地域の整備に関する法律第3条第4号に「耕作又は養畜の業務のために必要な農業用施設(前号の施設を除く。)で、農林水産省令で定めるものの用に供される土地」と規定されており、具体的な用途は農林水産省令第1条に書いてあります。

農業用施設用地のことをわかりやすく言うと、農機具をしまう小屋や出荷や貯蔵のための施設、取れた農作物や畜産物を使ってなんらかの加工をする施設、廃棄されたものを処理する施設といった、農業や畜産そのものには使わないけれど、農業や畜産を行う上で必要不可欠なものが置いてある土地のことを指します。

この農業用施設用地は、建物が建設されることから以前は宅地と同じ評価方法でしたが、宅地ではないのに同じ評価額では農地との差が大きすぎる、ということで2000年度から評価方法が見直されました。

なお農業用施設用地に作られる農業用施設は、その土地から動かせないことが条件ですので、移動が可能な物置などは農業用施設には当てはまりません。農業用施設用地にある建物は、原則、動かせないものです。

農業用施設用地の上にある建物も課税対象になりますが、簡易なものなら建築確認や登記を行わずに建てることも可能であるため、あとになって課税漏れ問題が起こることがあります。

2.農業用施設用地の相続税評価

2-1.農業用施設用地の評価

日本の農地区分は現在農業を行っている土地に加え、農業を行っていくべき土地として「農業振興地域」というものがあり、その中でさらに農業のために確保しておきたい土地を「農用地区域」と呼んでいます。農業用施設用地はこの「農用地区域」に区分されるため、基本的に農用地区域か市街化調整区域内にあります。

農用地区域は10年以上農業を行うために確保された土地のことで、農用地区域になると土地の利用制限がかかり、転用は認められません。農業以外に使いたい場合は農振除外を申請しますが、農用地区域の土地は農業に重点を置きたいエリアなので、自治体が除外してもOKという判断を下した時のみ許可が下ります。

農用地区域内、市街化調整区域内にある農業用施設用地は、その土地を農地であるとした場合の1㎡あたりの価額に、課税時期において1㎡あたりの造成費用を足したものに、土地の面積をかけて算出します。

その土地の「農地とした場合の価額」は、近隣の農地の固定資産税額をもとに国税局長が定めた倍率をかけて出すこととなっています。造成費用も、国税局長が定めた農地転用する場合の造成費用をもとにします。
ですから、農業用施設用地の評価額の出し方は

評価額=(農地として1㎡あたりの価額+1㎡あたりの造成費用)×面積

となります。

たとえば、100㎡の農業用施設用地があったとします。

この土地の農地価格が1㎡あたり100円、1㎡の造成費用が1万円必要という場合は、

1㎡あたりの評価額は100円+10,000円=10,100円
100㎡あるので、評価額は10,100円×100円=1,010,000円
となります。

2-2.農用地区域内等以外にある農業用施設用地の評価

農用地区域内等以外の地域にある農業用施設用地は、宅地や雑種地など地目に応じた評価方法で評価をします。

農用地区域内にある農業用施設用地は、用途が農業に限られており、建物を建てたり、宅地として利用するということができません。また、転用も原則不許可です。しかし、農用地区域内、市街化調整区域内以外にある農業用施設用地は転用が可能ですし、用途にも制限がつきません。

周辺が市街化してきているエリアにある土地なら、取引される場合、宅地と同じ価格水準での取引が行われると考えられるため、通常の宅地または雑種地の評価方法で評価を行うことになっています。

同じ農業用施設用地であっても、周辺の土地の利用状況によって評価方法が異なってくるのです。

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