路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価

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被相続人は評価対象地Bを所有し居住の用に供していますが、評価対象地Bは下図のように路線価が設定されていない道路のみに接道しています。

1. 路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価方法の概要

 路線価地域内において、相続税、贈与税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価(以下「特定路線価」といいます。) を納税義務者からの申出等に基づき設定することができます。

特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、財産評価基本通達14-2に定める地区区分等を考慮して税務署長が評定した1㎡当たりの価額とするとされています。(評基通14-3)

2. 路線について

 財産評価基本通達において、路線価は宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定するものとされています。
その路線とは、「不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう」と明記されています。(評基通14)

つまり、特定の者のみが使用する道路(いわゆる専用通路)には特定路線価は設定できず宅地の一部として一体で評価することになります。

3. 特定路線価の設定申請の方法

 特定路線価は、『特定路線価設定申出書』及び『別紙 特定路線価により評価する土地等及び特定路線価を設定する道路の所在地、状況等の明細書』に必要事項を記載し、一定の添付書類(※1)とともに納税地の所轄税務署に提出して申請します。

(※1)添付書類

  1. 物件案内図(住宅地図等)
  2. 地形図(公図、地積測量図等)
  3. 現況写真等

4. 特定路線価を設定する道路に接している宅地の評価にあたっての留意点

 路線価の設定されていない道路に接している宅地を評価するにあたっては、次のような点に留意する必要があります。

4-1. 建築基準法上の道路に設定されているか

 特定路線価は、原則として建築基準法上の道路等(※1)に設定することとされているため、路線価が設定されていない道路がもし建築基準法に規定されている道路に該当しなかった場合には、特定路線価の設定申請はせずに路地状敷地として評価することになります。

(※1)『建築基準法上の道路等』とは、以下の道路をいいます。

  1. 「建築基準法42条1項1号~5号又は42条2項」に規定する道路
  2. 「建築基準法第43条1項ただし書」の許可を受けた道路

4-2. 路線価が設定されている道路にのみ接しているか

 特定路線価の設定申請をして特定路線価が付された場合においても、設例の宅地Aの評価については側方路線を加味せず、正面路線300千円のみで評価することになります。
特定路線価はあくまで路線価が設定されていない道路にのみ接している宅地を評価ための路線価であり、宅地Aのようにすでに路線価に接道している宅地には何ら影響を及ぼさないからです。
 なお、二方路線についても側方と同じく加味する必要はありません。

4-3. 特定路線価を設定しないことが不合理ではないか

 特定路線価の申請はいわゆる「できる規定」であるため適用に対する強制力はありませんが、特定路線価を設定せずに路地状敷地として評価した場合にその評価額が現況等から判断して不合理とされる可能性もありますので、『特定路線価設定申出書の提出チェックシート』を活用しましょう。

5. 設例の評価計算

 これまでの内容を踏まえて、設例の評価計算をしてみましょう。

5-1. 特定路線価を申請した場合

① 評価対象地Bの価額
 270千円×1.00(*1)×300㎡=81,000千円
 (*1)奥行20mに対する奥行価格補正率

 (参考)宅地A
   300千円×1.00 (*2)×300㎡=90,000千円
  (*2)奥行15mに対する奥行価格補正率
    (なお、特定路線価を設定したことに伴う側方路線影響加算は加味しません)

5-2. 路地状敷地として評価した場合

①宅地Aと評価対象地Bを合わせた価額
 300千円×0.98(*3)×600㎡=176,400千円
 (*3)奥行30mに対する奥行価格補正率

②宅地Aの価額
 300千円×1.00(*4)× 300㎡ = 90,000千円
 (*4)奥行15mに対する奥行価格補正率

③評価対象地Bの価額
 ①-②= 86,400千円

④不整形地補正後の評価対象地Bの価額
 86,400千円 × 0.7(*5) = 60,480千円
 (*5)不整形地補正率

❶ 陰地割合の計算(通路部分も含んで計算)
720㎡(※1)-300㎡  = 58.33% ⇒ 0.75
720㎡(※1)
(※1) (20m+4m)×(15m+15m)=720㎡
❷ 不整形地補正率(小数点2位未満切捨)
0.75×0.94(※2)=0.70 <0.94(※2)×0.90(※3)=0.84
 ∴小さい方 0.70  
(※2)間口4mに対する間口狭小補正率
(※3)「奥行30m/間口4m=7.5」に対する奥行長大補正率

※見切れている場合は右にスワイプして下さい

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