広大地評価を行う際の三大都市圏とはどの地域のことか?

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広大地

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。
代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

土地評価の際、その土地が広大地かどうかで評価方法が大きく変わります。結果として評価額が通常よりも下がるため、土地が広大地として判定されるかどうかは大きな焦点になるのです。この広大地の範囲は「三大都市圏」とそれ以外の地域で、認められる最低面積について2倍の差があるため、これを見極めることが重要になります。

1.広大地判定を行う際の三大都市圏

広大地判定の際には一定の面積が必要とされており、三大都市圏なら「500㎡」、それ以外の地域では「1,000㎡」以上が必要となります。三大都市圏ではかなり有利な設定がなされていることがわかるでしょう。この三大都市圏に含まれる地域が以下の3つ。

1.首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
2.近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
3.中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

上記3の地域に指定されており、且つ市街化区域である必要があります。これだけではどこが含まれるのかわかりませんので、以下で詳しく解説していきましょう。

1-1.広大地判定を行う際の首都圏

広大地判定に指定されている「首都圏」とは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬・山梨のことです。しかし、この全てが広大地判定の三大都市圏に含まれているわけではありません。この範囲の中で「既成市街地」と「近郊整備地帯」に指定されている場所が、三大都市圏に含まれます。

1-2.首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地

既成市街地に含まれるのは、東京都では「23区」「武蔵野市」「三鷹市」のみです。それに加えて、「埼玉県川口市」「神奈川県横浜市・川崎市」が入ります。かなり限定的な地域です。

1-3.広大地における首都圏整備法第2条第4項に規定する近郊整備地帯

近郊整備地帯に含まれる地域はここからぐっと増え、東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県・茨城県の1都4県から「111市28町」が指定されています。下の図の赤いエリアが「既成市街地」で、薄緑色のエリアが「近郊整備地帯」となっています。ただし、「近郊整備地帯」の中には「近郊緑地保全地域」が存在するため、一部の市町では「近郊整備地帯」に含まれない地域が存在することに留意しましょう。

広大地評価を行う際の三大都市圏とはどの地域のことか?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

出典:国土交通省

1-4.近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

近畿における「既成市街地」は「京都府京都市」「大阪府大阪市・堺市・守口市・東大阪市」「兵庫県神戸市・尼崎市・西宮市・芦屋市」となっています。「近郊整備地帯」は更に広がり、下の図の「緑色の点」です。「黄色の点」が「既成市街地」に当たりますので、その周辺に広がっていることがわかるでしょう。

広大地評価を行う際の三大都市圏とはどの地域のことか?

 

 

 

 

 

 

出典:国土交通省 近畿地方整備局

1-5.中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

中部における「都市整備区域」は愛知県と三重県の一部です。下の図の黄色いエリアが該当します。

広大地評価を行う際の三大都市圏とはどの地域のことか?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

出典:国土交通省

2.【例外】首都圏で300㎡以上もしくは1000㎡以上からでも広大地適用が可能な地域がある

三大都市圏に指定されている区域は以上になりますが、首都圏では一部例外的な地域があります。まず、通常よりも広大地判定の範囲が広がり、300㎡以上となるのが「千葉県流山市・我孫子市」の市街化区域です。

加えて、「非線引き都市計画区域及び準都市計画区域」と呼ばれる広大地判定に通常なら3,000㎡以上の広さが必要なエリアでも、「千葉県成田氏・八街市・山武市・多子町・横芝光町」では1,000㎡以上で広大地判定がなされます。どちらも、広大地の判定にあたって、通常よりも有利な判定がなされるエリアです。

3.まとめ

広大地判定がなされるエリアはかなり細かく範囲が指定されています。大まかなエリアはここで説明した通りになりますが、実際に広大地判定されるかどうかは専門家に相談する必要があるでしょう。広大地判定を受けられれば、評価額がぐっと下がり大きな節税効果が期待できます。

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