2種類の私道の評価(評価減)について

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被相続人は評価対象地A~E(普通住宅地区に所在)をすべて所有し、Cは途中で行き止まりとなっている道で、Eは南北の公道とつながり誰でも通り抜け可能な道です。
このような状況で、宅地A・Dは自用地として利用し、宅地Bは貸家敷地として利用しています。
なお、すべての宅地について建築基準法の接道義務は満たしています。

1. 私道の評価の概要

私道には、次の2つの場合があり、それぞれについて評価方法が違っています。(評基通24)

1-1. 公共の用に供するもの

例えば、通り抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合で、ここに該当する場合には、その私道の価額は評価しないことになっています。

(注)不特定多数の者の通行の用に供されている私道とは、以下のとおり、ある程度の公共性が認められ、利用制限があります。

①道路としての用法に応じて利用されることにより、第三者が通行することを容認しなければならないこと
②道路内建築の制限により、通行を妨害する行為が禁止されていること(建基法44条)
③私道の廃止または変更が制限されていること(建基法45条)

具体的な例として以下のような私道が「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」に該当します。(質疑応答事例より)

①公道から公道へ通り抜けできる私道
②行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が 地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合などにおけるその私道
③私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している場合などのその私道

1-2. 専ら特定の者の通行の用に供するもの

 例えば、袋小路のような場合で、これに該当する私道の価額は、路線価方式または倍率方式によって評価した価額(自用地評価額)の30%相当額で評価します。
 なお、倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、その宅地が私道でないものとしたときの固定資産税評価額を評定し、その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。

(注1)専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。

(注2)路線価方式による場合の私道の評価方法は、原則として正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

(算式)

正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積
=私道の価額
(国税庁HP タックスアンサー №4622 私道の評価)

2. 私道評価の例外

私道評価において、以下のような場合は例外となりますので留意してください。

2-1. 評価対象とならない行止り私道

当該私道が「行止り私道」なのか「通り抜け私道」なのか、という判断はあくまで私道を評価するための判断材料の一つに過ぎず、たとえ行止り私道であっても現にその私道が不特定多数の者の通行の用に供されており公共性の高い私道であれば、公衆用道路と判断して評価しないことになります。

2-2. 評価対象になる通り抜け私道

当該私道については公道から公道への通り抜けが可能な私道ですが、不特定多数の者がわざわざ通行の用に供するとは考えにくく、あくまで当該私道の恩恵を受けるのは私道に隣接する近隣住民以外にいないことから私道として評価する必要があります。

3. 設例の計算例

具体的に設例の場合の評価額を計算すると、以下のようになります。(計算上の各種補正率は説明上の仮定値です)

3-1. 宅地A(自用地)

300千円×1.00(奥行価格補正率)× 150㎡=45,000千円

3-2. 宅地B(貸家建付地)

200千円×1.00(奥行価格補正率)× 150㎡×(1‐60%×30%)=24,600千円

3-3. 私道C

① 正面路線価から評価した価額
300千円×1.00(奥行価格補正率)×0.94(間口狭小補正率)
×0.92(奥行長大補正率)×0.3×80㎡=6,226千円
② 特定路線価(200D)から評価した価額
200千円×0.3×80㎡=4,800千円
③ ① > ② ∴ 4,800千円
④ 宅地Bへ行くための私道であるため、貸家建付地の評価方法に準じて評価
  4,800千円×(1-60%×30%)=3,936千円

3-4. 宅地D(自用地)

① 300千円×1.00(奥行価格補正率)+200千円×1.00(奥行価格補正率)
  ×0.03(側方路線影響加算率)=306千円
② 306千円×150㎡=45,900千円

3-5. 公衆用道路E

不特定多数の者の通行の用に供されているため、0円として評価します。

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